Россияне продают свою недвижимость в Болгарии за полцены

Права и обязанности иностранных покупателей

В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, таких как квартиры, студии, апартаменты, нет никаких законодательных ограничений. А вот землю иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может приобрести только на юридическое лицо. Для этого понадобится открыть в Болгарии компанию.

Дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются, как недвижимость с землей. Поэтому тут без регистрации юридического лица для покупки не обойтись. Конечно, теоретически, землю можно взять у государства в аренду (минимальный срок аренды – 4 года, максимальный предел законодательством не установлен), но недвижимость без земли обычно никто не продает.

Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу на один год и более, с разрешенным сроком пребывания на территории Болгарии 180 дней в году.

Право на мультивизу имеют также супруги и прямые наследники в возрасте до 18 лет. Только необходимо предоставить документы, подтверждающие родство.

Посторонние лица тоже могут на основании нотариального акта получить визу – только она будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока (оригинал и копия).

Приобретение местной недвижимости на сумму от €306000 даёт право на получение болгарского ВНЖ.

Справка: 15 июня 2016 года парламент Болгарии в первом чтении рассмотрел поправки к закону «Об иностранцах», согласно которым минимальная необходимая сумма покупки недвижимости может быть снижена до €51000. Но решения по этому вопросу до марта 2018 года нет.

Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и оплачивать два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября) или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.

Если же вовремя не заплатить налог на недвижимость, должника ожидают штрафные санкции, проблемы при получении визы и ВНЖ. А у злостных неплательщиков недвижимость могут арестовать и даже продать в счёт погашения задолженности. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Болгарии.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это потребуется во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Где сдавать в аренду

Для краткосрочной аренды подходят популярные морские курорты, например, Солнечный Берег или Свети-Влас. Наибольшим спросом пользуются апартаменты на первой линии моря. Большинство курортных комплексов имеют контракты с крупными турагенствами по всему миру и в горячий сезон без туристов не остаются. Как правило, жилье в Болгарии покупается для собственного летнего отдыха, и зимой в Болгарию почти никто не приезжает.

Поэтому многие сдают жилье летом, когда вместо Болгарии едут отдыхать в другую страну. Есть те, кто, например, использует апартаменты в течение месяца для собственного отдыха, а еще месяц сдает их в аренду. Так можно покрыть расходы на содержание и окупить билет на самолет. Но о значительной прибыли речь не идет.

Для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду лучше всего подходят два города — Варна и София, где можно получать не сезонный заработок, а постоянный. В Варне сдавать жилье можно круглый год: летом — туристам, а в остальные месяцы — студентам. Однокомнатные квартиры сдаются за 150–300 евро в месяц.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Аренда жилья в Болгарии приносит 4–5 % годовых. С учетом расходов на управляющую компанию, затрат на ремонт и налоги, а также с учетом амортизации недвижимость окупается за 18–25 лет. Учитывая этот факт, покупать квартиры в Болгарии стоит, чтобы сберечь деньги от инфляции (с помощью банковского депозита не всегда можно этого добиться).

Как рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG, квартира стоимостью 50 тыс. евро с одной спальней за сезон (с июня по сентябрь) приносит брутто-доход в размере 3 600 евро. С учетом налогов и расходов на содержание собственник получает 2 700 евро за сезон. При этом уровне чистой прибыли срок окупаемости составляет 18–20 лет.

Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. Однако на практике жилье сдается не весь сезон, а в среднем 40 дней за лето. При таком раскладе квартира не окупится даже через 20 лет.

В крупных городах, таких как Варна или София, квартира с одной спальней стоит 70 тыс. евро. Там при долгосрочной аренде аренда приносит 3 700 евро в год. С учетом затрат чистая прибыль составит 2 520 евро. При сдаче на долгие сроки коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Срок окупаемости — 28–30 лет.

Расчет прибыли и окупаемости квартиры при краткосрочной аренде, евро в годДанные Prime Property BG

Рыночная цена квартиры 50 000 70 000
Брутто-доход от сдачи в аренду 3 600 3 700
Ремонт 250
Коммунальные платежи 80
Комиссия управляющей компании 400 400
Муниципальный налог 120 200
Налог на доход от аренды 300 330
Чистая прибыль от сдачи в аренду 2 700 2 520
Срок окупаемости 18–20
лет
28–30
лет
  • Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта.
  • Муниципальный налог на переход прав собственности составляет 1,5-3,5% от цены объекта, указанной в нотариальном акте.
  • Государственные сборы за регистрации недвижимости в службе “Вписывания” 0,1% от стоимости объекта.
  • Гонорар лицензированного переводчика составляет €50-60.
  • Послепродажная регистрация недвижимости – €150-200 в зависимости от агентства. Конечно, теоретически можно сделать это всё самостоятельно, но без знания языка – проблематично. Поэтому чаще всего регистрацией занимается сотрудник агентства.

Меблированная квартира на вторичном рынке, на Солнечном берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.

Рыночная стоимость жилья – €30000, муниципальный налог на переход права собственности в конкретном случае составляет €880(2,9%).

Нотариальные расходы: €30000 х 1% = €300 (плюс НДС 20%) = €315

Россияне продают свою недвижимость в Болгарии за полцены

Регистрация в имущественном реестре: €30000 х 0,1% = €30

Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)

Регистрация недвижимости: €150

Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию, размер зависит от конкретного банка – обычно до €50

Общая сумма расходов €1475.

Россияне продают свою недвижимость в Болгарии за полцены

Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Открываем счет в банке

После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет в болгарском банке. Он понадобится для перечисления задатка (хотя, случается, что его вносят и наличными, так как обычно сумма задатка невелика) оставшейся суммы сделки, а также оплаты государственных налогов, пошлин и, в дальнейшем, коммунальных услуг.

Вносим задаток

Россияне продают свою недвижимость в Болгарии за полцены

После того, как покупатель выбрал конкретную недвижимость, необходимо зарезервировать её, внеся денежный задаток, который обычно в Болгарии составляет не более €3000. Эта сумма указывается в договоре брони, где также прописываются основные параметры сделки: сроки и схема внесения платежей, данные об объекте сделки, информация о риэлторе или застройщике.

В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток, если это произошло по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере.

По желанию сторон может быть составлен предварительный договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки: стоимость недвижимости, банковские реквизиты продавца, сроки и размеры платежей, описание самого объекта, права и обязанности сторон, санкции в случае нарушения обязательств.

Согласно болгарским законам от покупателя при личном присутствии на сделке требуется только загранпаспорт. А вот пакет документов для совершения сделки собирает и предоставляет нотариусу продавец:

  • Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета. Этот документ можно получить только, если за объектом не числится долгов.
  • Справку из кадастровой службы.
  • Нотариальный акт продавца.
  • Декларацию о семейном положении.
  • Справку об отсутствии долгов по налогам.
  • Справку об отсутствии обременений (например, кредитов).
Важно! Хороший риэлтор всегда заранее проверит «чистоту» объекта, чтобы обезопасить клиента и помочь совершить удачную сделку. Это ещё раз подтверждает важность выбора посредника.

При дистанционном проведении сделки купли-продажи покупателю необходимо заранее оформить и заверить у российского нотариуса доверенность на риэлтора, который будет его представлять. А также предоставить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

Подписание договора, в котором подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты, происходит в присутствии нотариуса и переводчика. Он проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Нотариус подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт. Нотариальный акт составляется только на болгарском языке. Гарантом выполнения договора выступает нотариус.

Россияне продают свою недвижимость в Болгарии за полцены

Выплата оставшейся суммы или единоразовый 100%-й платёж обычно происходит сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются с помощью банковского перевода на счёт продавца. Затем продавец подтверждает, что получил полную сумму, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости.

При этом, благодаря невысокой стоимости жилья, когда стандартная сумма сделки составляет около €30000, часто есть возможность оплатить приобретение наличными, не пользуясь банковскими переводами. Особенно, когда покупатель договаривается о рассрочке. За два три приезда покупатель может совершенно законно привезти в страну наличными сумму, покрывающую стоимость неджвижимости.

Помимо этого покупатель оплачивает налог на переход права собственности, нотариальные таксы и госпошлину. Услуги агента по недвижимости в Болгарии обычно являются для покупателя бесплатными.

Для регистрации перехода права собственности нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в государственный реестр. И в течение недели после заключения сделки покупатель получает в нотариальной конторе акт с отметкой о регистрации права собственности, иными словами, свидетельство о собственности.

Завершающий этап оформления документов – это регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии (БУЛСТАТ) и налоговой инспекции. Обычно на это уходит около двух месяцев.

Резюме: это надо запомнить

  • Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Болгарии без ограничений. А вот землю разрешено приобретать только на юридическое лицо.
  • Покупатели недвижимости имеет право на получение мультивизы.
  • Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
  • Стандартная процедура покупки до момента получения Булстата занимает около двух месяцев.

Процедура покупки квартиры в Болгарии

Текст подготовила: Екатерина Холодова

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector