Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Нормативное регулирование работ в подъезде

В соответствии с законодательством подъезд входит в состав общедомового имущества. При этом общее имущество дома подлежит ремонту за счет средств собственников. После внесения изменений в Жилищный кодекс, вступивших в силу с 01.08.2015 года, владельцы квартир в многоквартирном доме самостоятельно формируют фонд капремонта.

Бюджет оказывает в проведении работ незначительную поддержку. Поэтому перед проведением ремонта необходимо ознакомиться со следующими нормативными актами:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ от 2007 года № 185;
  • Постановление Госстроя от 2003 года № 170.

Нормативные акты содержат порядок проведения и финансирования планового и внепланового ремонта. Проведение капремонта многоквартирного дома планируется органами местного самоуправления 1 раз в 10 лет. Подъезд является помещением повышенной проходимости, поэтому износ стен и перил может составлять значительно меньший срок. Кто должен ремонтировать подъезд в многоквартирном доме, рассмотрим подробнее.

Ремонт подъезда в многоквартирном доме: за чей счет? Рассмотрим финансовый вопрос благоустройства.

С 2015 годы в платежки собственников квартир в многоквартирных домах добавилась новая строчка «капремонт». Таким образом, законодатель возложил заботу о содержании собственности на владельцев имущества. Нововведение было принято негативно. В 2018 году только около 80% собственников регулярно делают взносы.

При внесении средств региональному оператору, работы проводятся в соответствии с планом, разработанным органом местного самоуправления. Если жильцы копят средства самостоятельно, то ремонт будет проведен после сбора достаточной суммы.

Закон не предусматривает самостоятельного понятия «косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме». Это работы, направленные на благоустройство общей территории, сопряженные с капремонтом. Специальное финансирование именно косметического ремонта закон не устанавливает. Ремонт по инициативе жильцов может содержать любой перечень работ, на усмотрение собственников квартир.

Возможно, что собственники жилья сдают в аренду общедомовое имущество (подвал) или дают разрешение на размещение баннеров. В этом случае вырученные средства также можно пустить на ремонт.

Как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде? Изначально жильцы должны выступить с инициативой,  и о потребностях в ремонте общего имущества должны заявить именно сами собственники.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Если управляющая компания игнорирует свои обязанности по приведению подъезда в порядок, хотя объект давно находится в аварийном состоянии, собственники могут провести текущий ремонт в подъезде многоквартирного дома за свой счет. Денежные средства за закупленные материалы можно вернуть, в том объеме, котором они расходовались для проведения капремонта. Действия, направленные на безопасность, оплачены не будут. Более того, покраска и побелка, кафельная плитка в подъезд также не оплачивается.

Порядок действий для взыскания денежных средств за материалы:

  • составление акта о состоянии подъезда;
  • подготовка сметы;
  • покупка стройматериалов;
  • проведение ремонта;
  • оформление акта приема-передачи;
  • направление в управляющую компанию заявления о возмещении средств;
  • получение письменного отказа;
  • направление искового заявления в суд;
  • участие в судебном разбирательстве.

Ремонт может проходить как в запланированном порядке, так и по инициативе жильцов, но в последнем случае процедура усложняется.

Кто должен ремонтировать подъезд в многоквартирном доме?

Ответ на вопрос о том, кто должен производить ремонт в подъезде многоквартирного дома, и должны ли собственники вносить за эти работы дополнительную плату, зависит от вида ремонта и оснований его проведения.

Все виды деятельности, связанные с косметическим ремонтом, проводятся исключительно за счет Управляющей компании или ТСЖ. Если ремонт капитальный и при этом внеплановый, собственники вносят дополнительную плату.

Подробное описание каждой из этих ситуаций, а также ссылки на действующее законодательство можно найти в представленной статье.

Ранее мы рассказывали о том какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией по этой ссылке.

Косметический или капитальный.

Плановый или внеплановый.

  • Если это косметический ремонт (перечень работ представлен ниже), его обязана проводить непосредственно Управляющая компания либо другая организация (в зависимости от того, какой именно способ управления многоквартирным домом был выбран на собрании).
  • Обычно такие работы проводятся раз в 3 или 5 лет, периодичность и перечень четко описываются в договоре с УК (его скан можно увидеть на сайте организации либо в ее офисе, а также получить у старшего по дому).
  • Дополнительного финансирования таких работ от жильцов не предусмотрено – компания должна использовать средства, поступившие за оплату содержания жилья.

Если ремонтные работы имеют капитальный характер, они также полностью финансируются за счет жильцов (это средства, поступившие по квитанциям за капитальный ремонт); никаких дополнительных взносов делать не нужно.Обычно работы проводятся планово в соответствии с графиком, составленным местной Администрацией (обычно раз в 5-7 лет или реже). Она же определяет и перечень видов деятельности.

Однако может возникнуть и такой случай, когда работы необходимо провести внепланово (после урагана, потопа, пожара и т.п.). Тогда жильцы должны подать заявление о необходимости внепланового капитального ремонта в свою УК, при этом они должны быть готовы к тому, чтобы понести небольшие расходы (около 5% от общей стоимости работ).

вид ремонта кто делает источник финансирования перечень работ и периодичность
косметический непосредственно Управляющая компания своими силами и/или силами сторонних организаций, с которыми заключаются официальные договоры подряда средства жильцов, ранее выплаченные ими за содержание жилья четко прописаны в договоре с Управляющей компанией или ТСЖ
капитальный средства жильцов, ранее выплаченные ими за капитальный ремонт
внеплановый за счет Фонда ЖКХ и средств самих жильцов (около 5%)*
плановый средства жильцов, ранее выплаченные ими за капитальный ремонт периодичность и перечень видов деятельности определяются Администрацией

Размер софинансирования за счет фонда определяется и индивидуально в зависимости от сложности, срочности работ, а также размеров субсидий для конкретных регионов. Основание – ФЗ №185.

Конкретный перечень определяется договором. Чаще всего к косметическим работам относят:

  • покраска поверхности стен и потолков с предварительным удалением прежнего слоя;
  • удаление различных следов, в том числе после протечки, надписей, поджогов и т.п.;
  • покраска поверхностей лестничных площадок краской для придания им однородной поверхности глянцевого или матового характера;
  • при необходимости – установка новых стекол и светильников;
  • ремонтные работы в тамбуре, установка новой входной двери;
  • установка новых или ремонт старых поручней на входе;
  • ремонт электрощитовых (механических частей), а также почтовых ящиков жильцов;
  • восстановление внешнего вида пола, удаление стойких загрязнений;
  • ремонт люка мусоропровода, его поверхности.

Что касается капитального ремонта, он предполагает следующие виды деятельности:

  • полная или частичная замена коммуникаций;
  • ремонт или замена оборудования;
  • капитальный ремонт стен, в том числе их перенос;
  • ремонтные работы на крыше.

Важно понимать, что УК обязана не только провести ремонтные работы, но и удалить с территории мусор и строительные отходы. Т.е.

подъезд должен быть приведен в изначальное состояние, после чего собственники подписывают акт приемки работ.

Любые объявления, призывающие жильцов «навести порядок» самостоятельно, противоречат законодательству и договору с УК.

На практике управляющая компания часто затягивают с ремонтом в подъезде, поэтому жильцы вынуждены обращаться либо в саму компанию, либо в надзорные организации или сразу в суд. Последовательность действий следующая:

  1. Организовывается общее собрание, составляется претензия на имя директора УК.
  2. Претензия должна быть рассмотрена в разумные сроки (до 30 календарных дней), после чего на нее поступает письменный ответ.
  3. Если он не удовлетворил интересов собственников, они вправе обратиться в Прокуратуру, Роспотребнадзор или жилищную инспекцию.
  4. Также у них всегда есть право обратиться в суд, составив коллективное исковое заявление.

Жалоба на действия или бездействие компании составляется в произвольном виде и содержит следующую информацию:

  1. Название управляющей компании, ФИО ее директора.
  2. ФИО заявителя/заявителей, адрес их проживания, контактные данные.
  3. Суть обращения – описание состояния подъезда, отсылка к договору с УК, нормам законодательства.
  4. Требования о проведении ремонта (перечислить перечень работ и сроки).
  5. Приложения – документы, фото-, видеоматериалы и другие доказательства.
  6. Подписи заявителей.

Доводы УК о том, что ремонт не проводится в связи с задолженностью отдельных собственников, не состоятелен, что подтверждается нормами законодательства и судебной практикой. Компания должна проводить взыскание долгов через суд, т.е. подобные действия также являются ее обязанностью, а не проблемой добросовестных собственников.

Жильцы дома являются не только собственниками квартир, но также владельцами и общедомового имущества, которое распределяется между ними пропорционально площади жилья. Поэтому они имеют право проведения ремонта своими силами (с привлечением строительной бригады либо без таковой). Порядок действий следующий:

  1. Жильцы организовывают собрание и принимают решение простым большинством (должно прийти не менее половины собственников, из которых проать «ЗА» должны минимум 50% 1 голос).
  2. Составляют акт о состоянии подъезда до ремонта. Фиксируют его состояние с помощью фото- и видеосъемки.
  3. Составляют смету расходов, определяют конкретные виды ремонтных работ и их исполнителей (самостоятельно, с привлечением строительной бригады либо совмещением этих вариантов).
  4. Собирают самостоятельно необходимые средства, деля расходы их по количеству собственников пропорционально площади квартиры.
  5. Приобретают необходимые материалы либо заключают договор с подрядчиком.
  6. Выполняют работу, составляют акт приемки.
  7. Передают всю документацию в Управляющую компанию и требуют возмещения затрат.

На практике нередко возникают случаи, когда управляющая компания отказываются от компенсации, и тогда собственники могут обратиться только в суд. Важно понимать, что размер компенсации, вероятнее всего, будет недостаточным.

УК сошлется на то, что часть работ был необязательным (например, художественное оформление стен, приобретение живых растений, половиков), а в остальных случаях смета была завышена (т.е. можно было приобрести менее дорогие материалы).

Поэтому если объем ремонтных работ небольшой и не требует особых вложений, имеет смысл сделать их самостоятельно, не рассчитывая на компенсацию со стороны Управляющей компании. Если же работы довольно дорогостоящие, целесообразно сразу обращаться в суд и требовать их незамедлительного проведения.

Миронова Анна

Проживая в уже приватизированной квартире много лет или недавно купив жильё в многоквартирном доме, порой просто тягостно входить в давно не обновляемый подъезд собственного дома. Большинство квартир в стране находятся у жильцов в собственности.

И поэтому ремонт подъезда многоквартирного жилого дома – это забота, прежде всего, собственников. Конечно, все МКД обзавелись управляющими компаниями, которые согласно заключённым договорам обязаны следить за домовым имуществом и вовремя проводить необходимые работы.

Но никто не отменял простую истину: хочешь что-то сделать хорошо – сделай сам. Особенно верно это утверждение в контексте планового текущего ремонта подъездов.

В этом смысле «сделай сам» имеет два контекста – буквальный и косвенный. В буквальном смысле — жильцы не ждут милостей от УК, а сами, приняв такое решение, закупают материалы для сохранности домовой собственности, наняв исполнителей. А потом предъявляют счета к оплате.

Косвенный же смысл заключается в том, что собственники, не дождавшись текущего ремонта в подъезде своего многоквартирного дома, пишут письмо в УК с требованием произвести текущий ремонт подъездов. 1-ый вариант качественней и быстрей, но дороже.

Хотя вопрос ремонта в подъезде, за чей всё-таки счёт проводится, не вызывает сомнений. За счёт жильцов. Только это не специальные сборы, если это текущий ремонт подъезда, а ежемесячные выплаты, которых у УК не должно не хватать.

Обязанности УК, интересующие владельцев квартир, описаны в договоре на обслуживание. Некоторые недобросовестные предприниматели, задействованные в сфере ЖКХ, не прописывали в договорах ряд своих непосредственных обязанностей, за которые плату брали. И вот в апреле 2013 года постановлением Правительства РФ № 290 определён минимальный набор работ и услуг для оказания управляющими компаниями.

У обслуживающей дом компании нет права игнорировать оказание услуг из минимального списка. Более того, ей запрещается навязывать дополнительные работы и услуги, которых не значатся в обязательном списке и не оговорены в договоре.

Ремонт подъезда многоквартирного дома — кто должен делать и за чей счет?

Добрый день, дорогие друзья. В этой статье мы поговорим о том, как организовать текущий ремонт подъезда многоквартирного дома (МКД), как добиться от управляющей компании (УК), правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) или недвижимости (ТСН) проведения такого ремонта.

Подъезд – это общее помещение, которым владеют все собственники квартир на праве долевой собственности в зависимости от того, сколько процентов составляет площадь квартиры в общем фонде жилья МКД.

В подъезде мы бываем каждый раз, когда покидаем квартиру или возвращаемся в нее. Поэтому каждый житель дома заинтересован в том, чтобы подъезд был чистым, ухоженным, в нем хорошо пахло, было красиво и безопасно.

Иногда, идя в гости к друзьям или родственникам, и заходя в их подъезд (а у некоторых и в своем) видишь ужас: висящую клочьями краску и побелку, проплешины, выбитую плитку и ступени с выщербинами, разбитые почтовые ящики, поломанные окна и двери.

А при вопросе, а почему вам не делают ремонт, жильцы жалуются на УК или ТСЖ, которые затягивают начало его проведения. Разберемся, как можно поторопить организацию, управляющую вашим общим домовым имуществом. Ведь в случае такого отношения к вашей собственности можно говорить о том, что УК не выполняет свои обязательства по договору и требуется ее замена на более работоспособную.

Есть такой законодательный документ – Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170, в котором говорится о том, что периодичность исполнения косметического ремонта в подъезде составляет 3-5 лет, что зависит от фактического износа здания и его классификации. Хотя могут быть исключения.

Например, нашему дому больше 5 лет, но состояние подъезда очень хорошее, поэтому от проведения текущего ремонта мы отказываемся уже третий год подряд. У нас никто подъезд не разрушает, все жильцы купили квартиры на собственные средства, поэтому сложилось такое бережное отношение.

Сложнее тем, у кого в соседях проживают лица, получившие жилье по социальной помощи. Такие «товарисчи» не имеют привычки беречь ни свое, ни чужое имущество, и их соседям можно только посочувствовать. И в таких подъездах, где проживают подобные личности, ремонт можно делать хоть каждый год – толка все равно не будет.

Необходимо различать текущий и капитальный ремонты. За чей счет производится текущий ремонт? На его проведение УК или ТСЖ не имеют право собирать деньги отдельно, т.к. его стоимость заложена в тарифе на содержание и ремонт мест общего пользования.

За некоторым исключением, если, например, при проведении ремонта вы захотите поставить более дорогие светильники или нанять художника для росписи стен – в этом случае придется раскошелиться.

УК не сможет отказаться от текущего ремонта на основании того, что в договоре управления отсутствует пункт о его проведении.

Для инициации текущего ремонта нужно провести собрание жильцов, определить виды работ, написать в УК письмо или заявление, в котором указать место проведения работ (например, подъезд № 2 дома по ул. Советской, 44), дату последнего ремонта (если она есть), перечень необходимых к выполнению работ.

В заявлении должны расписаться все собственники жилья подъезда, в котором планируется ремонт, или всего дома, если ремонт нужен всем подъездам. Не забудьте выбрать представителя от жильцов, которому будут делегированы полномочия по контролю процесса обновления интерьера и подписи всех документов со стороны жильцов.

Необъявленная война

Сначала изучим, что входит в список работ, которые можно определить как текущий или косметический ремонт и указать в заявлении:

  • Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
  • Устранение неисправностей и покраска лифтовых кабин;
  • Замена, покраска электрощитов, расположенных на каждом этаже;
  • Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
  • Ремонт пола и замена напольной плитки;
  • Покраска батарей и труб отопления;
  • Отладка, замена или покраска почтовых ящиков;
  • Замена и покраска лестничных перил;
  • При наличии – замена частей мусоропровода и его покраска;
  • Установка, замена или покраска перил у входа в подъезд;
  • Ремонт или замена оконных рам, остекление;
  • Замена или ремонт светильников;
  • Замена или покраска надподъездного козырька;
  • Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

Можно добавить дополнительные детали, главное, чтобы они не относились к видам капитального ремонта: демонтажу и монтажу инженерных систем, лифтового оборудования, крыши, подвала, фундамента и фасада дома.

Заявление оформляем в двух экземплярах: на одном секретарь в приемной УК должна зарегистрировать ваше заявление, проставив на вашем втором экземпляре входящий номер, дату приема заявления, печать и свою подпись.

Для подстраховки отошлите копию своего зарегистрированного заявления в общественную приемную городской или районной администрации, указав, что заявление прислано им для контроля выполнения.

Начинаем ждать 15 дней, в течение которых УК должна вам дать ответ, будет ли произведен ремонт, когда и в каком объеме. Если УК согласна провести ремонт, улыбаемся и машем руками. Что мы будем делать, если УК нам отказывает?

Понятно, что УК не хочется расставаться с таким трудом добытыми деньгами и она начнет вести словесную баталию. Например, скажет, что у них нет денег на ремонт, потому что в подъезде проживают должники.

Мол, пока они все не погасят задолженность, ремонт делать не будем. УК лукавит: право требовать у должников квартплату у нее никто не отнимал, в том числе в судебном порядке, и она не должна перекладывать свои обязанности по работе с должниками на третьих лиц.

Если УК вам отказала, или никак не прореагировала на ваше заявление, нужно написать жалобу в Госжилинспекцию города или района о бездействии вашей УК. Жалобу нужно также составить в двух экземплярах, зарегистрировать и на втором экземпляре поставить входящий номер, печать и подпись сотрудника инспекции, принявшего жалобу.

Если же и Госжилинспекция оказалась бессильной и УК продолжает сопротивляться, вы вправе обратиться в мировой суд с исковым заявлением, для острастки указав в нем требование возмещения морального вреда.

Если документы оформлены правильно, суд вы обязательно выиграете. УК будет стараться не доводить дела до суда, потому что в случае проигрыша у нее могут отозвать лицензию и заблокировать счета.

Итак, вы выиграли, и УК согласилась сделать ремонт в вашем подъезде. Следующим шагом будет составление дефектной ведомости, в которой постарайтесь перечислить все, что нужно сделать, даже мелкие работы, иначе бригада строителей не будет их делать, так как их нет в ведомости.

Подписать ведомость должны представители от УК и от жильцов. Затем составляется и подписывается Акт начала ремонтных работ, где имеется график производства работ.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Договор подряда со строителями заключает УК, или она проводит ремонт силами своих работников. Смету работ с указанием цены составляет тоже УК.

Жильцам необходимо контролировать процесс ремонта, в случае, если рабочие нарушают технологию или затягивают сроки, нужно сразу же жаловаться в УК.

Когда ремонт закончен, составляется Акт приемки работ, и после его подписания вы можете забыть о ремонте на ближайшие 3-5 лет, а выявленные мелкие недочеты исправлять придется или самим, или за свой счет.

В советское время жильцам точно так же приходилось оббивать пороги ЖЭУ и райкомов, потому что средства на капитальный ремонт отчисляло государство, и приходилось шевелить чиновников, чтобы ремонт был начат.

Качество его было, естественно, плохонькое. Сейчас в этом плане легче всего жильцам ТСЖ или ТСН, они сами управляют своим фондом. А всем остальным, бывает, что приходится и побегать.

Ремонт подъезда предполагает такие виды работ:

  • капитальный ремонт – полное или близкое к полному восстановление конструкций. Это наиболее масштабные работы по усилению или замене основных несущих элементов. Кроме непосредственно строительных конструкций, восстановлению или замене подлежат лифты и их шахты, энергетические коммуникации, подвальное помещение и прочие элементы МКД;
  • текущий (косметический) – служит для поддержания здания в нормальном состоянии между КР – ремонт крылец, дверей и оконных переплетов, восстановление поврежденного штукатурного слоя стен и потолков, окраска элементов, заделка трещин и отверстий в стеновом ограждении, остекление оконных проемов, ревизия отопительных агрегатов (при их расположении в подъездах), теплоизоляционные работы, содержание прилегающей территории.
Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Ремонт предполагает 2 вида работ: капитальный и текущий (косметический).

За чей счет проводится?

Периодичность проведения косметического и капитального ремонта по законодательству должна быть прописана в договоре об управлении МКД.

Косметический ремонт обычно проводят раз в 3 или 5 лет в зависимости от классификации дома и степени его износа. Также есть отдельные сроки ремонта некоторых конструкций. Например, лифт следует заменить или отремонтировать через 25 лет после начала его эксплуатации. Модернизация крыши проходит каждые 10 лет.

Частота проведения капитального ремонта чаще всего устанавливается для всего дома местными органами самоуправления, именно они решают, через сколько лет его проводить. Но подъезд является территорией с повышенным износом, поэтому жители дома могут обратиться к Управляющей компании или к напрямую к органам местного самоуправления для ускорения процесса. Обычно срок капитального ремонта – 1 раз в 10 лет.

Если жильцы собираются ремонтировать подъезд из фонда капитального ремонта по госпрограмме, то на сайте необходимо узнать, когда именно наступает срок для конкретного дома.

Ремонт происходит за счет собственников МКД. Если есть фонд капитального ремонта, куда собственники откладывают сумму ежемесячно, то дополнительно на капитальный ремонт подъезда деньги вносить не требуется.

Что касается текущего ремонта, то собственники должны оплатить только 5% от сметы согласно законодательству — ФЗ-185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Но обычно УК вносит эти 5% в строку квитанций «Содержание и ремонт жилых помещений». Если жители оплачивают эти квитанции, то они не должны вносить денег на текущий ремонт подъезда. Есть и другие способы оплатить ремонт. Каждый вариант имеет свои нюансы.

Ежемесячно все собственники квартир оплачивают в квитанциях некоторые суммы на ремонт. Важно не перепутать, за что собственник платит и что он хочет получить в итоге.

Ежемесячные отчисления на капитальный ремонт МКД не могут быть использованы для текущего ремонта в подъезде. Текущий ремонт необходимо делать за счет средств, которые указаны в платеже «Содержание и ремонт жилых помещений». Перед тем, как произвести ремонт, проводится собрание, на котором утверждают смету выполнения работ. Все расходы не состоящие в данной смете оплачивают собственники квартир.

Государственная программа капремонта МКД, что действует в РФ в перечне услуг включает и капитальный ремонт подъездов, фасадов. Если жильцы дома участвуют в программе капремонта, есть сформированный фонд и в него ежемесячно поступают платежи, значит жильцы в плановом порядке могут рассчитывать на капитальный ремонт своего подъезда и всего дома. Когда планируются данные работы конкретно в данном доме можно узнать на официальном сайте.

Если дом еще не включен в Федеральную программу капремонта, то жильцам необходимо организовать собрание, утвердить перечень необходимых работ, а также составить примерную стоимость.

Если собственники квартир не могут дождаться решения Управляющей компании или последняя отказывается делать ремонт по различным причинам, можно подать в суд, но юристы рекомендуют сделать иначе: организовать ремонт за счет собственников, а потом эти средства взыскать с УК.

Управляющая компания не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Для того, чтобы УК занялась обустройством дома нужно подать заявление и предоставить фотоматериалы, которые подтвердят состояние подъезда и необходимость ремонта. На основании этих материалов УК может делать вывод о необходимости текущего или капитального ремонта.

Обращаться необходимо с заявлением в УК. Само заявление строгого регламента не имеет. Главное, что это надо делать не в устной, а в письменной форме, заявление отправлять лично или по почте заказным письмом с уведомлением. Тогда у собственников на руках будет доказательство, что они обращались и пытались достучаться до Управляющей компании.

Как добиться, чтобы отремонтировали подъезд

Ремонт подъезда проводят управляющие компании, согласно разработанному общегодовому графику, включающему перечень и сроки выполнения, сметную документацию с данными по объемам затрат на приобретение строительных материалов, привлечение подрядчиков и прочими расходами. На эти структуры возложены обязанности по решению юридических и организационных вопросов.

Проведение косметического ремонта в подъезде производится двумя способами:

  • непосредственно персоналом управляющей компании, состоящим в штате данной организации;
  • привлечением исполнителей из числа специализированных организаций, получивших лицензию и разрешение от государственных органов на выполнение указанных работ.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Для выполнения КР приглашаются сторонние исполнители – большие объемы и сложность работ требуют наличия квалифицированного персонала, специального оборудования и опыта.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Материалы приобретаются управляющей компанией или исполнителем с последующей оплатой УК по итогам выполнения запланированных мероприятий.

Вне зависимости от способа выполнения работ, управляющая компания не вправе вынуждать собственников жилья платить сверх предусмотренных взносов. Однако нередко владельцам квартир предлагается самостоятельно:

  • отмыть оставшуюся побелку после ремонта потолков;
  • произвести уборку строительных отходов;
  • выполнить некоторые вспомогательные работы.

Управляющая компания освобождена только от уборки межэтажных площадок и тамбуров квартир, но содержание мест общественного пользования возложено непосредственно на данную организацию.

Периодичность текущего и капитального ремонтов подъездов многоквартирных домов определяется нормативными документами и зависит от технического состояния и особенностей строительных конструкций.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Проводить текущие ремонтные работы необходимо с периодичностью, зависящей от условий эксплуатации МКД, характера строительных конструкций, использованных в них материалов. Согласно нормам законодательства, косметические мероприятия должны выполняться не реже одного раза в три-пять лет. Но если состояние подъезда требует неотложного восстановления до истечения указанного срока, жильцы вправе ходатайствовать в УК о досрочной их организации.

Решение о подаче указанного ходатайства утверждается общим собранием собственников квартир.

Косметический ремонт подъездов включает в себя:

  • покраску, побелку, шпатлевку потолков и стен;
  • окраску кабин и шахт лифтов, устранение незначительных дефектов;
  • замену и покраску электрических панелей, размещенных в подъездах, восстановление порядка электропроводки;
  • восстановление или замену подъездных дверей и луток;
  • укладку или восстановление напольного покрытия;
  • окраску элементов отопительной системы;
  • замену, окраску или восстановление почтовых ящиков в подъезде;
  • окраску или замену перильного ограждения лестничных маршей, устранение повреждений;
  • восстановление мусоропроводов, если подъезды ими оборудованы;
  • окраску и устранение дефектов перильного ограждения на крыльце перед подъездом;
  • замену оконных переплетов, вставку стекол;
  • замену или приведение в работоспособное состояние осветительных устройств.

В случае необходимости перечень дополняется.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Косметический ремонт должен проводиться не реже одного раза в 3-5 лет.

При КР проводится полное восстановление или замена:

  • сетей тепло-, газо-, водо- или электроснабжения;
  • лифтов и их шахт;
  • кровельных конструкций;
  • подвалов, если они относятся к местам общего пользования в доме;
  • фасадов и фундаментов.

Дефекты и повреждения аварийного характера должны устраняться немедленно. Если требуется время для организации работ, должен быть запрещен доступ людей в опасные места, с установкой соответствующих ограждений и знаков безопасности, проведение инструктажей с жильцами.

Нередко жильцам приходится прилагать дополнительные усилия, чтобы заставить управляющую компанию сделать необходимый ремонт.

При возникновении необходимости приведения подъезда в нормальное состояние жильцам требуется составить коллективное письмо в управляющую компанию. Решение принимается по итогам общего собрания владельцев жилплощади в многоквартирном доме.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Если УК отказывается приступать к работам, жильцы могут организовать работы самостоятельно, приобретя необходимые материалы и заключив договор с ремонтной организацией. В этом случае порядок действий следующий:

  • составить акт, описывающий техническое состояние конструкций;
  • разработать сметную документацию;
  • приобрести материалы, сохранив квитанции и другие подтверждающие документы;
  • осуществить ремонт своими силами или с привлечением организации;
  • составить обращение в УК о возмещении затраченных средств, приложив документальные подтверждения понесенных расходов;
  • если управляющая компания отказывается вернуть деньги за ремонт – подать исковое заявление в судебную инстанцию, приложив необходимые документы.
Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Жильцы могут написать коллективное письмо в управляющую компанию для приведения подъезда в нормальный вид.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Если необходимость восстановления строительных конструкций связана с обеспечением безопасности, суд учтет приложенные доказательства и обяжет управляющую компанию возместить расходы. Но в том случае, если решение жильцов о покраске и других косметических ремонтных работах вызвано желанием привести конструкции в эстетический вид, обоснованность затрат недостаточна, и положительного решения судебного органа ожидать не стоит.

Заявление составляется с указанием следующих сведений:

  • ФИО и должности руководителя управляющей компании, ее наименования;
  • данных заявителей, адреса расположения МКД;
  • сути вопроса с перечислением требуемых ремонтных работ.

В заявлении также указывается список необходимых сопроводительных документов, подтверждающих сказанное. В завершение составители расписываются в письме, указывают дату составления обращения.

Примерный образец заявления представлен ниже.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Образец заявления в УК на ремонт в многоквартирном доме

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Как видно из представленного материала, ремонтные работы в подъездах многоквартирных домов выполняются управляющей компанией за счет взносов жильцов. Владельцы квартир могут ходатайствовать в УК о необходимости организации данных ремонтных работ и отстаивать свои интересы в судебной инстанции, если управляющей компанией не принимаются меры по итогам направленного обращения.

Обязанности управляющей компании по ремонту

В любом многоквартирном доме существует так называемое ТСЖ – это товарищество собственников жилья. Очень часто, это товарищество заключает договор с какой-либо управляющей компанией, по которому эта самая управляющая компания должна эксплуатировать и следить за исправным состоянием всего общедомового имущества и придомовой территории этого дома.

В счетах, которые выставляет управляющая компания, уже заложены позиции, за которые жильцы заплатили. И в них, в том числе, уже есть ремонт общедомового имущества.

Не будем говорить о таком общедомовом имуществе, как крыша, чердаки, окна в подъездах, двери в подъездах, лифты, лифтовые шахты и все остальное, что так же, безусловно, является общедомовым имуществом.

Почему? Потому что людей, которые обращаются с различными вопросами, больше всего интересует именно ремонт того имущества, что находится в их квартирах.

  • 13 августа 2006 года вышло постановление Правительства Российской Федерации, которое утвердило перечень общего имущества, ремонтировать которое должна управляющая компания за свой счет, не взимая денег с жильцов.
  • В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
  • В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковочных соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
  • В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа, при использовании сжиженного углеводородного газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана отключающего устройства, расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию резервуарных и/или групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
  • В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
  • Если перевести этот сложный витиеватый язык Постановления на обычный, простой, то можно подготовить список оборудования, который управляющая компания должна ремонтировать бесплатно, а за ремонт которого может брать деньги.

Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым, к нему относятся:

  • стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от этих стояков, вплоть до первого запорного устройства либо крана;
  • газопровод и отводы от него до запорного крана либо любого другого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
  • стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;
  • стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыковочного соединения с отводящими трубами;
  • приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами или до первого крана, либо другого отключающего устройства.

Это то оборудование, которое управляющая компания должна отремонтировать жильцу бесплатно и не имеет права брать за это деньги.

То есть если взять и сказать об этом простым языком, то в каждой квартире существуют стояки горячей и холодной воды. Естественно, что эти стояки проходят через все квартиры по подъезду и обогревают не только отдельную квартиру, но и все остальные.

Поэтому это имущество называется общим – оно используется не только конкретным потребителем в квартире, но и потребителями по всем остальным квартирам.

Но эти все стояки управляющая компания ремонтирует только до первого крана либо до первого запорного устройства на отведении от стояка. За все остальное отвечают жильцы.

Теперь нужно рассмотреть то оборудование, которое является собственностью владельцев квартиры, и за ремонт которого управляющая компания может брать с них деньги.

К частной собственности гражданина (ремонт, который он оплачивает самостоятельно), будут относиться:

  • индивидуальные приборы учета (счетчики горячей, холодной воды, газа, электричества);
  • газовые и электрические плиты;
  • батареи центрального отопления;
  • сантехническое оборудование (сюда включаются смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и вся соответствующая фурнитура);
  • трубы и отводы, которые отходят от стояков горячего/холодного водоснабжения после первого крана;
  • домофоны;
  • электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы (все то, что находится внутри квартиры – это тоже частная собственность граждан, и ремонтировать это должны за деньги).

Здесь абсолютно не важно, является ли квартира собственностью граждан либо находится в муниципальном найме – перечень оборудования точно также будет делиться на общедомовое, ремонт которого должна производить управляющая компания бесплатно, и то оборудование, которое относится к частной собственности граждан, за ремонт которого управляющая компания имеет право брать деньги.

Разделение этого списка никак не влияет на то, является ли квартира собственностью граждан либо находится в муниципальном найме.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Тем не менее, есть небольшое отличие, несмотря на указанное разделение оборудования. Согласно Жилищному кодексу, бремя содержания квартиры (то есть ее поддержание в состоянии, пригодном для жилья, ремонты и все остальное) несет собственник жилого помещения.

То есть если квартира приватизирована и человек является собственником, то он понимает, что при любом ремонте (меняется ли пол, оконные блоки со стеклами, клеятся ли обои, производится ли побелка, делаются ли подвесные потолки), все это происходит за счет владельца.

Иная ситуация, если квартира находится в социальном найме, и человек просто снимает ее.

Дело в том, что если вдруг у съемщика, грубо говоря, провалились полы, сломались, рассохлись оконные рамы (зимой дует), то он должен написать заявление в муниципалитет о необходимости проведения каких-то работ: замена полов, замена оконных блоков, замена дверных блоков и т. д. и т. п., вплоть до оклейки обоев и покраски батарей и труб.

Будет комиссия, и если она признает, что ремонт действительно необходим в квартире, то его сделают, но уже не за счет съемщика, а за счет муниципалитета, на балансе которого стоит данная квартира. Поэтому этот нюанс также нужно знать.

Если вдруг управляющая компания взяла у жильца деньги за ремонт оборудования, которое относится к общедомовому (из того, что находится в квартире), то он имеет полное право написать претензию в управляющую компанию, с требованием вернуть эти деньги, так как имущество, ремонт которого был произведен, является общедомовым, и по Постановлению Правительства, управляющая компания обязана ремонтировать его бесплатно, и дополнительных денег брать не должна.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Ответила на эту претензию управляющая компания (у нее есть месяц, чтобы предоставить ответ) либо нет, можно смело направлять в суд исковое заявление, и все те деньги, что были заплачены управляющей компании за этот ремонт, вернут.

Кроме того, суд компенсирует моральный вред и оштрафует управляющую компанию. Штраф в размере 50 % от той суммы, которая будет присуждена в пользу истца, также будет выплачена в пользу последнего.

Если управляющая компания не выполняет свою работу по профилактическому ремонту, замене какого-то оборудования (на все виды работ существуют определенные сроки – замена труб, батарей и т. д.) и, к примеру, трубу с горячей водой прорвало только потому, что управляющая компания нарушила ГОСТы ремонтов и сроки замены этих труб, не став этого делать, то если квартиру затопило, а имущество жильца испортилось, через суд последний имеет право всю сумму причиненного ущерба взыскать с управляющей компании, а также моральный вред и штраф в размере 50 %, потому что, в данном случае, действия управляющей компании нарушают закон «О защите прав потребителя». Нужно знать свои права и уметь их защищать.

Коммунальные службы должна предупредить о проведении ремонтных работ за 30 суток. Помимо предупреждения о ремонте собственники должны получить следующую информацию:

  • планируемые объемы, срок и виды работ;
  • приблизительная стоимость всего ремонта;
  • место, время и дата приема жильцов, у которых есть вопросы по поводу предстоящих ремонтных работ.

За 10 дней до начала работ УК должна провести общее собрание собственников, чтобы уточнить качество и количество предполагаемых строительных материалов, выбрать человека, ответственного за оценку и прием ремонтных работ, заключить договор.

Что входит в объем: перечень работ для текущего (косметического) и капитального

Работы по ремонту подъезда могут существенно отличаться в зависимости от его вида. Например, работы по замене крыльца — это текущий или капитальный ремонт? Так вот, косметический, или текущий, ремонт несет чисто эстетическую функцию и предполагает покраску стен, побелку потолка и прочие мелкие работы. Капитальный ремонт должен включать в себя более основательные работы:

  • замена старых лестничных пролетов, клеток и площадок;
  • установка отдельных лифтов для инвалидов прочие основательные работы.
Объект Текущий ремонт Капитальный ремонт
Входные двери Окрашивание, заделывание щелей, замена отдельных элементов конструкции или полностью входных дверей Замена более 20% от всех входных групп
Крыльцо Восстановление или обновление некоторых элементов Демонтаж и замена на новые, монтаж пандуса
Козырек и кровля козырька Текущее обновление внешнего вида, мелкие ремонтные работы Восстановление или замена козырьков
Почтовые ящики Покраска, мелкий ремонт Замена
Лестницы Обновление некоторых элементов, покраска перил Замена лестничных маршей, установка пандусов и лифтов для инвалидов
Фасад Устранение дефектов и устранение сломанных элементов, заделка стыков, покраска Восстановление фасада. исправление капитальных трещин, полная замена покрытий
Ступени Устранение трещин, заделывание швов
Стены Покраска, побелка, штукатурка Укрепление
Кодовые замки на дверях Мелкие ремонтные работы по необходимости Замена и установка
Перила Окрашивание Замена
Пол Покраска Замена
Потолок Побелка Заделывание щелей, выравнивание, укрепление
Окна Окрашивание рам, заделывание щелей Замена более 20% конструкций

Помимо вышеперечисленного капитальный ремонт в подъезде предусматривает:

  • замену и установку лифтов, мусоропроводов;
  • замена и капитальный ремонт коммуникаций, в том числе вентиляционного оборудования;
  • установка и замена общедомовых приборов учета.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Ремонт в подъездах – это вовсе не прихоть жильцов, а нормальное поддержание жилого фонда в подобающем виде. Но далеко не все жильцы и сотрудники управляющих компаний соблюдают это правило.

Кто-то ищет возможность сэкономить деньги и проводить ремонт в подъездах как можно реже, кто-то вовсе преследует цель положить что-то себе в карман.

По общим правилам, которые содержатся в Госстрое, модернизация в подъездах многоквартирных домов должен проводиться как минимум один раз в промежуток от трех до пяти лет. Об этом также говорит и постановление государственного комитета по строительству и жилому комплексу от 27 сентября 2003 года под номером 170.

Также необходимы и промежуточные работы по устранению неполадок в подъездах. Модернизация подъезда – это не обычный косметический ремонт стен, это целый комплекс проводимых работ, который должен быть осуществлен вне зависимости от того, в каком состоянии находятся данные помещения. Далеко не каждый гражданин знает, в комплекс какого вида модернизации входит восстановление состояния подъезда. А, между прочим, знать эту информацию необходимо.

Важно! Текущий ремонт подъездов проводится значительно чаще капитального, а значит, есть разница, когда ваш подъезд будет приведен в порядок – через три года или через 10 лет.

Но об этом, подробнее в следующих пунктах.

Стоимость ремонта подъезда

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Подъезды в многоквартирном доме ремонтируются за счет управляющей компании. Стоимость включает затраты на приобретение строительных материалов и оплату услуг исполнителей.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Для финансирования используются средства из взносов жильцов. В отдельных регионах действует государственная программа, в рамках которой часть работ выполняется за счет государства.

В региональных структурах власти действуют специальные отделы, осуществляющие общее управление и контроль над своевременной организацией капитальных и текущих ремонтов МКД. Они должны реагировать на обращения граждан по этим вопросам, в том числе решая проблемы оплаты работ.

За чей счет проводится?

Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».

Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.

Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.

Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.

По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) подъезд имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).

Дополнительные сборы на ремонт

Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.

Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги).

Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.

Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.

Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД

УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170.

Ремонт в подъезде многоквартирного дома: чья это обязанность - управляющей компании или жильцов? Кто должен его делать и оплачивать?

Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов.

В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.

При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:

  • покрасить стены;
  • побелить (или покрасить) потолок;
  • поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
  • отремонтировать тамбур;
  • осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
  • поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
  • покрасить батареи;
  • восстановить или заменить перила;
  • заменить неработающие лампочки;
  • отремонтировать или заменить двери;
  • отремонтировать козырьки крыш;
  • сделать или восстановить поручни на входе;
  • поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.

Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.

Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:

  • ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
  • осуществлять ремонт крыши;
  • проводить ремонтные работы в подвалах;
  • ремонтировать фасад здания;
  • осуществлять ремонт фундамента МКД.

К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.

В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД

На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

Ремонт подъездов МКД рекомендуется проводить в следующем порядке:

  • ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
  • ремонт потолка;
  • ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
  • ремонт окон (замена стекол);
  • косметический ремонт стен;
  • ремонт пола.

Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того , УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой.

Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ.

Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома.

Что делать и куда жаловаться, если возникли трудности с организацией?

  • управляющая компания;
  • управление Товарищества собственников жилья;
  • Товарищество собственников недвижимости.

Помимо этого ремонтные работы делятся на плановые и внеплановые. Внеплановый ремонт проводится при подтоплениях, пожарах, а также после различных экстренных ситуаций, когда внешний вид подъезда и коммуникации пострадали.

Подъезд принадлежит всем собственникам на правах общей долевой собственности. Доля каждого зависит от площади квартиры. Также к ремонтным работам относится и поддержание в нормальном состоянии почтовых ящиков. Согласно Федеральному закону «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ, устанавливать почтовые ящики должна строительная компания, которая возводит МКД, куда обратиться можно в любое время.

Если собственники квартир написали заявление, а УК на него не реагирует, то необходимо пожаловаться в надзорные органы, которые смогут повлиять на работу УК. Если это не имеет воздействия, то придется подавать в суд. Дела такого масштаба рассматривает Мировой суд.

Исаев Андрей

На первом этапе необходимо обратиться к главе УК. Иногда достаточно подать жалобу лично ему, чтобы наладилась работа в организации. Если не получилось можно идти в госорганы в следующем порядке:

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Прокуратура.
  3. Мировой суд.

В Госжилищную инспекцию заявление также необходимо подавать в двух экземплярах. Жалоба на УК должна содержать следующие пункты:

  • полностью фамилия, имя и отчество заявителя;
  • адрес регистрации заявителя и фактического проживания;
  • контактные данные, в том числе телефон, если есть адрес почты;
  • полное название организации, куда подается жалоба;
  • ФИО лица, которое уполномочено на прием жалоб от населения;
  • затем идет описательная часть, где заявитель указывает суть жалобы: УК не делает ремонт или делает, но он ненадлежащего качества;
  • обязательно сослаться на пункт договора с УК, который нарушает компания;
  • информация о предоставляемых документах, которые идут в качестве доказательства;
  • требования о восстановлении нарушенного договора, привлечении к ответственности виновных;
  • перечислить все документы, которые приложены к жалобе;
  • подпись заявителя и дата.

В качестве доказательств необходимо представить:

  1. оценочное мнение экспертов;
  2. фотографии;
  3. видеоматериалы.

Если ремонт сделан ненадлежащим образом, следует представить акт. Если УК делала ремонт в подъезде, то жильцы имеют полное право оценить проведенные работы и принять их, кроме того подписать акт о приемке, это не право – это обязанность жильцов многоквартирного дома. Акт о приеме результатов проделанной работы согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ удостоверяет сдачу работы исполнителем и ее приемку заказчиком.

Если жилищная инспекция не заинтересовалась заявлением и не послала комиссию для проверки, то необходимо подать заявление в прокуратуру, которая инициирует свою проверку, в том числе и по работе управляющей компании. Особенно жилищную инспекцию привлечет:

  • плохое состояние инженерных сетей;
  • техническое состояние здания;
  • нарушение установленных сроков по проведению работ;
  • а также нарушение санитарных и пожарных норм.

Если имеются подтверждения всех этих нарушений, то инспекция обязательно устроит проверку и воздействует на УК.

Жалобу жилинспекция должна рассмотреть в течение одного календарного месяца или за 30 суток. Это регулируется ФЗ №59, который регулирует срок ответа на заявления, поданные в различные Государственные органы.

Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены:

  • силами сотрудников УК;
  • сторонним подрядчиком.

По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.

На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:

  • вымыть стены после побелки потолка;
  • застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
  • вынести строительный мусор;
  • вымыть окна и пол после завершения работ.

Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.

Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки: ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.

Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.

Судебное разбирательство

Если собственники жилья не смогли добиться от управляющей компании и надзорных органов защиты своих прав, то остается идти в Мировой суд. Для обращения в суд понадобится составить иск, с подробными перечислением всех претензий. Обязательно подготовить доказательную базу:

  • вторые экземпляры всех заявлений в УК, в жилинспекцию;
  • фото и видеоматериалы, которые подтверждают плачевное состояние подъезда;
  • договор с управляющей компанией.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: кто должен делать, как заставить, что входит

Лучше обратиться к юристу, которые поможет грамотно составить иск и поддержит интересы истцов в суде. Он поможет собрать и проверить доказательную базу: чем больше фактов в пользу истцов, тем выше вероятность, что управляющую компанию накажут. Но обычно УК до суда не доводит, поскольку это может лишить организацию лицензии и привести к блокировке всех счетов.

Ремонт подъезда многоквартирного дома оплачивается собственниками жилья. Но, оплачивая ежемесячно квитанции, они имеют право потребовать соответствующее содержание подъезда, его ремонт, текущий и капитальный. Если УК снимает с себя эту ответственность, то придется жаловаться в вышестоящие инстанции вплоть до суда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

7 (499) 938-51-93 Москва 7 (812) 467-38-65 Санкт-Петербург

Что считается ремонтом

Текущим

Ремонт подъезда — текущий ремонт, если под ним понимаются работы по многоквартирному дому, с целью поддержания его внешнего вида в подобающем состоянии, восстановлению его ресурсов и замены основных конструктивных элементов. Текущий ремонт подъезда в многоквартирном доме призван поддерживать эксплуатационные показатели дома, а также осуществлять восстановительные работы.

Если заглянуть в перечень работ по данному виду ремонта, то можно найти упоминание и о состоянии подъездов в многоквартирных домах.

Как правило, при расчете сметы на осуществление работ, сотрудники управляющих организаций берут на себя обязанность выполнить следующие виды работ:

  1. Замена подъездных дверей, их покраска, замена замков и раздача жильцам новых кодов – ключей.
  2. Остекление окон, помывка окон, очищение рам, при необходимости – их замена.
  3. Осуществление работ по заделыванию щелей, утеплению подъездов, заплаты на отверстия.
  4. Осуществление работ по окрашиванию перил, их замена при необходимости, повышение прочности.
  5. Окрашивание имеющихся панелей в подъезде.
  6. Покраска и побелка стен, потолков. Выравнивание и помывка стен при необходимости.
  7. Окрашивание откосов лифта.
  8. Замена плитки или иного покрытия на полу при износе старого.

Управляющая организация проводит модернизацию за счет средств, сданных жильцами на содержание жилья. Поэтому в перечень работ входят только косметические и восстановительные, а вот проведение работы по замене коммуникаций или переносу важнейших составляющих подъезда входят в перечень работ по другому виду ремонта.

Капитальным

Все жильцы в соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса выплачивают взносы в счет капремонта. Это обязательная мера, которая направлена на формирование фонда капремонта (статья 170 Жилищного кодекса).

Капитальный ремонт подъезда носит более глобальный характер, нежели чем его предшественник. Ремонт подъезда — это капитальный ремонт, если он предполагает следующие действия:

  • замена коммуникаций;
  • монтаж коммуникаций;
  • модернизация или замена инженерного оборудования;
  • монтаж, демонтаж, перенос стен;
  • модернизация крыши и фундамента.

Как видите, капитальный ремонт представляет собой более глобальные действия, которые направлены на поддержание дома в подобающем состоянии, далеком от аварийного.

Но в сферу полномочия работников по осуществлению капитального ремонта не входит обязанность осуществлять косметический ремонт подъезда. Однако, если требует замены лестничная клетка или коммуникации, проходящие через нее, то это входит в сферу компетенции капремонта.

На основании чего такая разница?

Капитальный и текущий ремонт имеют ряд отличий между собой. Во-первых, они сказываются на сроках. Капитальный ремонт проводится раз в 7-10 лет. Тогда как текущий осуществляется раз в 3-5 лет. Во-вторых, отличие сказывается во времени проведения. Текущий ремонт подъезда многоквартирного дома осуществляется значительно быстрее, нежели чем капитальный. Также существует отличие в финансировании этих двух видов работ.

Справка: текущий ремонт поможет вам освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние, обеспечив тем самым долговечную службу.

Что касается модернизации подъезда, то и тут имеются различия. Как бы там ни было, жильцы на общих основаниях имеют полное право требовать от ЖКХ текущий ремонт подъезда или проведение капремонта точно в срок. Кроме того, жильцы имеют полное право требовать от своей управляющей организации проведения работ, связанных с проведением модернизации в подъезде в соответствии с осуществляемыми по дому работами.

Жильцы должны сами знать о том, на что они имеют право рассчитывать. Так или иначе, но состояние подъезда – это не только внешняя красота и чистота, это еще и безопасность всех жителей, населяющих данный дом. Сами напоминайте управляющей организации о своих правах и нуждах, и тогда вас никто не сможет ущемить в чем-либо.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector