Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

Плюсы и минусы «плавающего» кредита

Заемщик может как выиграть, так и проиграть от применения плавающей ставки. Сначала об очевидных плюсах.

    • При благоприятной ситуации на рынке и общем плавном понижении процентных ставок, можно сэкономить: итоговая переплата по кредиту будет меньше. Но оценить это, в основном, смогут только те заемщики, которые взяли крупную сумму на длительный срок (например, ипотеку);
    • Согласие на «плавающую» ставку дает возможность получить кредит под более низкий процент, по сравнению с текущей средней стоимостью кредитов на рынке;
    • Плавающая ставка облегчает доступ к ипотеке — вам охотнее дадут большую сумму на больший срок, что значительно расширит возможности при выборе подходящего жилья.
      • Кредит с плавающей ставкой всегда несет серьезный процентный риск, особенно в нестабильной экономической ситуации;
      • Планировать свои расходы на несколько месяцев вперед труднее, если ставка по кредиту не фиксирована;
      • Для банка крайне невыгодно изменять условия погашения кредита с плавающей ставкой. Поэтому при необходимости рефинансирования, срочного полного или частичного погашения кредита с плавающей ставкой, можно «попасть» на серьезные штрафные санкции.

Если вы берете кредит под плавающую процентную ставку – уделите особое внимание тому пункту кредитного договора, где оговорены условия погашения и возможные штрафы.

Главным плюсом использования плавающей ставки по кредиту является возможная выгода. Допуская клиента к ролловерному займу, финансовое учреждение планирует повысить прибыль за счет увеличения отчислений, изменяющихся под влиянием указанных в договоре факторов. Однако в выигрыше может остаться и заемщик, если на протяжении всего срока действия сделки базовая ставка останется на прежнем уровне, снизится или незначительно возрастет.

  • Снижение переплаты в сравнении с обычными займами. Высокая вероятность экономии на выплатах;
  • Отказ от начислений, которые используются для подстраховки при составлении фиксированной ставки;
  • Изменение процентных отчислений с учетом актуальных рыночных условий, включая валютные курсы;
  • Гибкие условия кредитования, позволяющие ускорить оформление взаимовыгодных соглашений.

Сделки с использованием плавающей кредитной ставки несут выгоду для клиента и кредитора, но на результат сотрудничества влияет множество внешних факторов. Чтобы снизить риск стремительного повышения или снижения ставок на протяжении всего срока действия соглашения, стороны могут обсудить список критериев. При наступлении указанных в договоре условий процент останется фиксированным или изменится в пределах указанного значения.

  • Повышение риска появления ситуационных и технических просроченных выплат;
  • Проблемы с прогнозированием, особенно при оформлении долгосрочных кредитов;
  • Путаница в связи с постоянным изменением размеров регулярных платежей;
  • Возможные финансовые убытки как для кредитора, так и для заемщика.

Использование плавающей ставки в рамках ролловерной схемы кредитования повышает риск систематических просроченных платежей. Предвидеть колебание выплат по займу на годы вперед не могут даже самые опытные финансовые менеджеры и эксперты в области кредитования. Ставка может как возрасти, так и ощутимо снизиться, поэтому во избежание сильных колебаний банковские учреждения предлагают установить лимиты. В итоге можно получить зафиксированную в обозначенных сторонами границах плавающую процентную ставку.

Оформляя ссуду, клиент обязуется платить исходную ставку на протяжении указанного в договоре срока без скрытых комиссий и дополнительных начислений. Однако после наступления согласованной сторонами даты ставка будет изменена в большую или меньшую сторону. Промежуток времени между коррекцией процента часто составляет от трех до шести месяцев.

Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

На изменение ставки влияет:

  • Продолжительность субпериодов – длительность временных отрезков для пересмотра условий соглашения;
  • Экономическая ситуация в стране, включая колебание текущих валютных курсов и показателей инфляции;
  • Действующая внутренняя кредитная политика обслуживающей ссуду банковской организации;
  • Выполнение заемщиком условий соглашения, в том числе отсутствие просроченных регулярных платежей.

Ролловерный кредит в течение первого субпериода имеет статичную ставку, которая может как измениться по пришествию оговоренного сторонами срока, так и остаться неизменной на протяжении действия договора. Клиент вправе согласовать с кредитором различные критерии, от которых зависит результат пересмотра процентных ставок.

Заключение договора по ролловерному займу не означает, что на параметры погашения можно влиять в одностороннем порядке. Выплаты корректируются исключительно с учетом прописанных в документах условий, причем заемщик может настоять на добавлении дополнительных критериев, повышающих шанс снижения ставок.

Разберемся в терминологии

Ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate) — лондонская межбанковская ставка предложения. Наиболее известный международный кредитный индикатор. Формируется на основе процентных ставок ведущих мировых банков, под которые они готовы кредитовать другие банки на Лондонской межбанковской бирже. На российском рынке обычно используется для расчета плавающих ставок по валютным кредитам.

Ставка MIBOR (Moscow Interbank Offered Rate) – московская межбанковская ставка предложения кредитов. Это старейший индикатор российского денежного рынка (публикуется с 1996 года). В соответствии с Указанием Банка России №2332-У от 12.11.2009 года, ставка MIBOR рассчитывается по специальной методике Банка России.

В основе расчета – операции крупнейших российских банков на межбанковском кредитном рынке в рублях и долларах США, для следующих диапазонов (сроков кредитования): 1 день, 2-7 дней, 8-30 дней, 31-90 дней, 91-180 дней, 181-365 дней. В каждом диапазоне MIBOR вычисляется как среднее арифметическое из заявляемых отдельными банками ставок размещения межбанковских кредитов.

Спрэд прибыли – интегрированный банковский показатель процентной разницы между стоимостью привлеченных ресурсов и доходностью их размещения. Величина спрэда влияет на плавающую процентную ставку в каждом конкретном случае.

Общее понятие расчета процентов

Спрэд = Процентные доходы / Средние активы с процентным доходом – Процентные расходы / Средние платные пассивы.

Этот показатель позволяет оценить адекватность процентной политики банка текущей рыночной ситуации, а также способность банковского руководства своевременно реагировать на вызовы рынка.

Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

В большинстве случаев значение плавающей ставки вычисляется так:значение выбранного индекса (на дату вычисления ставки) плюс банковский спрэд (его величина зависит от размера активов и пассивов, а также от кредитной политики банка).

Понятия фиксированной и плавающей процентных ставок по ипотеке чаще всего вызывают вопросы у потенциальных получателей кредита. Это довольно выгодно для банков, которые получают прибыль с плохо осведомленных клиентов.

Фиксированный метод

Первым делом стоит разобраться с фиксированной процентной ставкой. Здесь все довольно просто: независимо от каких-либо обстоятельств, процент остается единым, равным тому, что был указан в договоре при его подписании. Например, если на момент получения денежных средств в договоре была указана ставка в 11%, то она останется такой до окончания его действия при любых обстоятельствах.

Этот вид кредитования наиболее безопасен для клиентов банков, ведь гарантия стабильности позволяет грамотно спланировать бюджет и вовремя погасить все долги. Такое практически невозможно при плавающей ставке по кредиту, поскольку при длительном сроке действия договора (например, 30 лет для ипотеки), вероятность того, что произойдут события, которые повлияют на изменение процентов переплаты за услугу, довольно высока.

Помимо этого, фиксированная ставка по кредиту позволяет возвращать деньги дифференцированными платежами, которые подразумевают идентичную сумму погашения на каждый месяц. Сумма платежей в таком случае вычисляется по формуле:

П = ОСТ / КМ ОСТ * ПМ, где

  • П — сумма ежемесячного платежа;
  • ОСТ — остаток средств, необходимых к погашению;
  • КМ — оставшееся количество месяцев или других периодов, которые обозначены клиентом и банком в договоре в качестве расчетных, до конца всех выплат;
  • ПМ — проценты по кредиту в месяц (получаются при делении годовой процентной ставки на 12).
Номер выплаты Остаток задолженности, руб Сумма процентов, которые оплачены в этом периоде, руб Сумма основной части долга, которая оплачена в этом периоде, руб Общая сумма выплаты в этом периоде, руб
1 100 000 1250 8333,3 9583,3
2 91 666,7 1145,8 8333,3 9479,2
3 83 333,3 1041,7 8333,3 9375
4 75 000 937,5 8333,3 9270,8
5 66 666,7 833,3 8333,3 9166,7
6 58 333,3 792,2 8333,3 9062,5
7 50 000 625 8333,3 8958,3
8 41 666,7 520,8 8333,3 8854,2
9 33 333,3 416,7 8333,3 8750
10 25 000 312,5 8333,3 8645,8
11 16 666,7 208,3 8333,3 8541,7
12 8 333,3 104,2 8333,3 8437,5

Главным недостатком рассматриваемого вида расчета процентов — это отсутствие привлекательных предложений от банков. Как правило, большинство вариантов подразумевают собой выплаты по плавающей системе. А если попадаются с фиксированной, то там слишком большой сам процент. В связи с этим большинству приходится выбирать другой вариант.

Плавающий вариант

После того как термин фиксированной ставки разобран и понят, можно переходить в плавающей. Здесь все работает гораздо сложнее. Основная часть кредитов, которые выдаются по этой ставке, — это ипотека.

Плавающая ставка по ипотеке состоит из двух частей, которые суммируются: постоянное и переменное слагаемые. Первая часть — это процент, устанавливаемый представителями банка. Он прописывается в договоре и не изменяется в течение его действия. Как правило, маржа банка составляет не менее 0,5% и не более 5%.

  • Ставка рефинансирования, которая утверждена Центральным Банком РФ. Напрямую зависит от экономической ситуации внутри страны.
  • Индикативная ставка предоставления кредитов по версии Moscow Prime Offered Rate. Это независимая организация, которая анализирует московский денежный рынок и объявляет свою ставку.
  • European Interbank Offered Rate — усредненный показатель процентной ставки, получаемый исходя из межбанковских кредитов в европейской валюте.
  • London Interbank Offered Rate — среднее значение процентов переплаты, которое получают из статистики по межбанковскому кредитованию на бирже в Лондоне.
  • Показатель от ЦБ РФ % банка;
  • Показатель от Moscow Prime % банка;
  • Показатель от EUR Interbank % от банка;
  • Показатель от London Interbank % от банка.

Иными словами, если в стране будет стабильная экономическая ситуация и в развитии финансового рынка не будет трудностей, то проценты останутся маленькими на весь срок.

Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

Если же возникнут проблемы финансового рынка, и экономика начнет разрушаться, то проценты по кредиту могут серьезно вырасти, вплоть до неподъемных сумм. Поэтому те, кто соглашаются на ипотеку с плавающей ставкой, рискуют своей финансовой свободой.

В случае с фиксированной ставкой такие проблемы невозможны, ведь она остается единой при любой ситуации на рынке. Однако она сама по себе довольно выше по сравнению с плавающей.

Существует и комбинированная процентная ставка, которая включает в себя принципы двух стандартных. Подобные договоры с банком подразумевают, что весь период погашения делится на две части. В первые несколько лет процент будет фиксированным, после начнет изменяться.

Первоначальный взнос, % Максимальная ставка в течение 1-го года, % Максимальная ставка на 2-й год, % Предел процентов на 3-й год, % Формула определения ставки в последующие годы погашения
Более 60 8,9 9,7 9,9 3% СР (ставка рефинансирования ЦБ)
От 40 до 60 12,25 13,05 13,25 3% СР
От 20 до 40 12,75 13,55 13,75 3,5% СР

Кредит с комбинированной ставкой — это усредненный вариант, включающий в себя преимущества и недостатки стандартных методов. Здесь остаются риски непредвиденной ситуации на финансовом рынке, вследствие которой будет сильно завышен процент. Защита клиента от этого действует только первые 3 года, после чего проценты рассчитываются по стандартной формуле.

Однако такой кредит тоже гораздо выгоднее фиксированного при условии, что процент не будет сильно завышаться. Рекомендуется соглашаться на подобные условия в том случае, если планируется закончить все выплаты и закрыть вопрос в течение нескольких первых лет. Иначе риски вырастут.

Сбербанк является наиболее востребованным банком в России. Поэтому большинство граждан склонны обращаться за услугами кредитования именно сюда.

Думайте сами, считайте сами…

Экономический закон един для всех: чем стабильнее социальная и финансовая ситуация, чем устойчивее национальная валюта, тем ниже процентная ставка и дешевле кредиты.

Что такое беспроцентный кредит

Что такое беспроцентный кредит

По банковской практике, сложившейся в России, плавающая часть ставки по кредиту может изменяться два раза в год. Соответственно, через каждые шесть месяцев ваш кредит может подорожать или подешеветь – в зависимости от текущей ситуации на рынке. Но некоторые банки указывают в кредитном договоре другую периодичность пересмотра ставок — каждые три месяца или только раз в год. Все зависит от того, насколько рискованным банк считает конкретный кредит.

Плавающая процентная ставка всегда выгодна банку, поскольку позволяет максимально снизить кредитный риск и гарантировать прибыль фактически в любых условиях (за исключением полного коллапса финансовой системы) 

Изменение процентной ставки раз в полгода удобно для банка и приемлемо для заемщика. Но заемщику необходимо учитывать, что в каждом новом периоде нужно выплачивать кредит с учетом нового значения индекса. Это вынуждает более строго следить за графиком платежей и резервировать в своем бюджете «страховую сумму» на случай удорожания кредита.

Оформление ролловерных кредитов

Финансовые учреждения лишь изредка предлагают клиентам займы с плавающей процентной ставкой. Эта схема кредитования встречается при заключении долгосрочных сделок, рассчитанных на сотрудничество сроком от трех лет. Встречаются также среднесрочные ролловерные ссуды, но при краткосрочных сделках финансовые учреждения ориентируются исключительно на фиксированные процентные выплаты с различными доплатами.

  1. Банковские учреждения;
  2. Кредитные кооперативы;
  3. Банковские консорциумы.

Плавающая процентная ставка по ипотеке – что это и выгодна ли она?

Процесс оформления займа ничем не отличается от получения ссуды с фиксированными начислениями. К клиенту выдвигается обозначенный заранее список требований, в частности нужно подтвердить текущий уровень платежеспособности и трудовой стаж. Во время согласования условий договора стороны могут договориться об оптимальных промежутках времени – субпериодах, по истечении которых автоматически выполняется пересмотр ставок.

Доля «пловцов» растет

Несмотря на растущую финансовую грамотность заемщиков, кредиты с плавающей ставкой по-прежнему остаются на положении «золушек»: потребители их не жалуют. Одна из причин – недобрая память об уже прошедших финансовых кризисах и предчувствие нового. Но все же доля «пловцов» постепенно растет в секторе ипотечного кредитования.

Это связано с тем, что плавающая ставка позволяет получить ипотеку в случае «серых доходов»: банк страхует риск отсутствия официальных справок, а заемщик получает нужную ему сумму на нужный срок. Например, существует ипотечная программа, где ставка пересматривается раз в 5 лет, и при этом изначально несколько ниже, чем в среднем по рынку.

Но что делать и куда бежать, если плавающий индекс неумолимо поползет вверх, грозя вам банкротством? Плюс в том, что о такой возможности вы предупреждены заранее, поэтому есть время «подстелить соломку». Можно либо накапливать резервы, которые позволят погасить кредит досрочно, либо подобрать программу перекредитования (рефинансирования) уже на условиях фиксированной процентной ставки.

Будущее кредитов с плавающей ставкой на российском рынке в огромной степени зависит от того, насколько стабильной и прогнозируемой будет экономическая ситуация в ближайшие годы. 

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт 

Проблемные ролловерные кредиты

При возникновении проблем с погашением займов, предполагающих пересмотр исходной процентной ставки, заемщику рекомендуется немедленно обратиться в выбранную для сотрудничества организацию. Кредитор может предложить пересмотр условий сделки. Если параметры начисления процентов провоцируют непредумышленное нарушение договора, допускается вариант с реструктуризацией образовавшейся задолженности.

Во избежание проблем с погашением ролловерного кредита рекомендуется:

  1. Заранее обсудить с финансовым учреждением условия регулярного рефинансирования;
  2. Выбрать оптимальный субпериод, отталкиваясь от перечня влияющих на изменение ставки факторов;
  3. Согласовать перечень критерии, от которых зависит повышение или снижение процентных платежей;
  4. Обратить внимание на сопутствующие выплаты и комиссии;
  5. Подключить уведомления по SMS и e-mail для получения информации об изменении ставок;
  6. Отказаться от автоматических платежей в счет погашения займа;
  7. Выполнять перерасчет регулярных выплат сразу же после коррекции базовой ставки по кредиту.

Повышение или снижение обязательных платежей должно обосновываться изменением критериев, влияющих на результаты сделки. Прежде чем давать согласие на сотрудничество с кредитором, заемщику рекомендуется внимательно ознакомиться с текстом договора. Проблемы в процессе погашения кредита часто возникают из-за допущенных на стадии заключения сделки ошибок.

  • Снижения платежеспособности;
  • Необоснованного повышения ставок;
  • Появления просроченных платежей;
  • Начисления скрытых комиссий;
  • Рефинансирования сделки;
  • Реструктуризации задолженности.

За счет исключения из расчета процентной ставки дополнительных платежей, в частности страховых выплат, заемщик снизит совокупную стоимость кредита. В свою очередь финансовые учреждения гарантированно получат стабильные выплаты по договору даже после повышения показателя инфляции. Банки также оставляют за собой право отказаться от оформления классических ролловерных кредитов в пользу смешанного типа займов.

Ссуды с плавающей процентной ставкой пользуются спросом среди заемщиков и кредиторов. К основным преимуществам подобной формы финансирования относится возможность регулировать платежи с учетом актуальных рыночных условий. Однако на практике получить выгоду позволяет лишь внимательный подход к расчётам.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector