Как считают проценты по ипотеке

Первоначальный взнос

Перед тем, как перейти к расчетам, нужно узнать минимальный процент первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке. Для получения кредита необходимо располагать суммой, которая может быть больше или равна требуемому минимуму. Если вычесть ее из цены недвижимости, получим сумму займа. В Сбербанке первоначальный взнос по ипотеке начинается с 15%, неплохое предложение и вполне достижимый результат.

Например: 2 400 000 * 15% = 360 000 рублей – первоначальный взнос.

Особенности предварительного расчета процентов по ипотеке

Предварительный расчет процентной ставки по ипотеке может быть очень приблизительным. Точно узнать ежемесячные платежи и размер переплат можно будет после подачи в банк заявки со справками, подтверждающими доход, и другими необходимыми документами. Процентную ставку по одобренной заявке вам сообщит менеджер банка.

Вы можете заранее оценить особенности различных кредитных программ, воспользовавшись сервисом Выберу.ру. На сайте представлена актуальная и постоянно обновляемая информация по ипотечным предложениям банков ваших регионах.

Вы можете использовать фильтры для поиска лучших предложений, подходящих по максимальной сумме, процентной ставке и требованиям к заемщику.

Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж). Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь.

Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу. Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.

Сегодня банки разработали множество подобных программ. Определиться с тем, какой ипотечный продукт вам больше всего подходит, вы сможете, изучив ниже размещённый список основных доступных на отечественном финансовом рынке вариантов ипотеки. Она предоставляется:

  • На жильё в новостройке.
  • На квартиру на вторичном рынке жилья.
  • На земельный участок.
  • На строительство или покупку загородного дома.

Калькулятор ипотеки с суммой переплаты

Размер выдаваемого займа или недостающей суммы за минусом первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке и есть сумма кредитования.

Например: 2 400 000 – 360 000 = 2 040 000 рублей – сумма ипотеки.

Чтобы посчитать переплату по ипотеке, введите необходимые данные в калькулятор. Чтобы посмотреть сумму платежей по месяцам, нажмите на зеленую кнопку «Показать таблицу». Таблица покажет наглядно, какая сумма пойдет на погашение основного долга, а какая на погашение процентов.

Калькулятор ипотеки

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Для того чтобы произвести расчет платы по ипотеке, потребуются некоторые цифры. Прежде всего это сама стоимость недвижимости и размер требуемого банком первоначального взноса (отображается он в процентах от цены жилья). Далее следует определиться со сроком договора кредитования. Как показывает практика, большинство наших соотечественников стремится взять заём на длительный промежуток времени, даже не пытаясь рассчитать, не будет ли ипотека слишком обременительна. И на то есть весомая причина – инфляция. С её учётом ипотека является выгодным мероприятием.

Кроме того, необходимо знать процентную ставку кредита. И ещё – потребуется ли страховка. Очень важную роль при расчёте доступности ипотечного займа играет метод его погашения. О существующих способах речь пойдёт ниже. А сейчас поговорим подробнее о том, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно.

Пример

Например, вы берёте заём на 30 лет под 12% годовых. Вид платежа – аннуитетный. Общая стоимость жилья составляет 1 млн рублей. Банк выдвигает условие, чтобы первоначальный взнос был равен 10%.

Получается, что вам необходимо внести 100 тыс. рублей. Оставшиеся 900 тыс. – это собственно сумма кредита. Чтобы узнать ежемесячный объём платежа, разделите её на количество месяцев (всего их 360). Получится 2,5 тысячи.

Но это сумма ежемесячных выплат без процентов. Те же рассчитываются путём умножения суммы кредита на размер процентной ставки с последующим делением результата на 12. В нашем случае сумма ежемесячных выплат по процентам составит 9 тыс. рублей. Прибавив 2,5 тыс., мы получим, что каждый месяц в банк необходимо будет перечислять 11,5 тыс. рублей.

Таким образом, за первый год тело кредита будет погашено на 30 тыс. рублей. Поэтому в следующем году базовой цифрой для расчета процентов будут уже 870 тыс. рублей. Соответственно, объём процентных выплат уменьшится и, наоборот, часть регулярного платежа, идущего на погашение основного долга, увеличится.

Подсчет платежа по дифференцированной схеме

С видами платежей разобрались. Уже не терпится узнать, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Необходимо для этого учесть несколько факторов:

  1. Цена недвижимости – чем она выше, тем больше размер ежемесячного платежа.
  2. Срок кредитования – чем он больше, тем ниже ежемесячный взнос, но и проценты за пользование кредитом придется выплачивать дольше.
  3. Платежеспособность заемщика – считается, что сумма ежемесячной оплаты не должна превышать 40% от доходов.
  4. Процентная ставка по кредиту – точную ставку можно узнать после подачи заявки в кредитном предложении или взять среднюю ставку банка.

В России этот вид платежей стал очень популярен из-за своего постоянства и стабильности, что благоприятно для заемщика и кредитора. Как выше сказано, кредитору это экономически выгодно, а вот заемщику будет легче планировать свои затраты, поскольку сумма платы одна и та же в течение всего времени действия кредитного договора.

Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке? Формулы, приведенные ниже, помогут вам индивидуально сделать подсчет и определиться с размером займа.

x = K * S;

x – ежемесячный размер аннуитета.

S – сумма ипотеки.

p – месячная процентная ставка, если ставка годовая, то берем 1/12 часть и делим на 100.

n – длительность кредитования в месяцах.

Как считают проценты по ипотеке

K – коэффициент аннуитета.

Например: K = (0,00875 * (1 0,00875)120) / (1 0,00875)120 – 1)=0,02489 / 1.84463 =0.01349;

x = 0.01349 * 2040000≈27520 рублей.

График платежей
Период Минимальный платеж Оплата осн-го долга Оплата % Остаток осн-го долга
0 2 040 000
1-30 дн 27 520 9 914 17 606 2 030 086
2-30 дн 27 520 10 000,08 17 519,92 2 020 085,92
3-31 дн 27 520 9 505,26 18 014,74

2 010 580,66

4-31 дн 27 520 9 590,03 17 929,97 2 000 990,63
5-30 дн 27 520 10 251,18 17 268,82 1 990 739,46

Есть еще 2 более простых способа расчетов. Первый – это воспользоваться кредитным калькулятором на официальном сайте интересующего банка. Рассмотрим второй способ, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Сделать это можно в таблице Excel. Открываем новый файл, переходим на вкладку “Формулы”, далее “Финансовые” и выбираем “ПЛТ”.

Как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке по дифференцированной системе выплат? Данный тип платежей включает две составляющие: основной долг, который уменьшается в течение всего срока кредитования, и проценты по займу, они также весь период кредитования идут на убывание.

b = S /n, где:

  • b– основной ежемесячный платеж;
  • S– сумма ипотеки;
  • n– длительность кредитования в месяцах.

p = Sn * P, где:

  • p – начисленные проценты;
  • P– годовая % ставка / 12 / 100;
  • Sn – остаток долга в периоде.

Sn = S – (b *n), где:

  • S – сумма ипотеки;
  • b – основной ежемесячный платеж;
  • n – число прошедших периодов.

Расчеты оплаты по этой системе производятся в каждом периоде, обычно каждый месяц.

Например: b = 2 040 000 / 120≈ 17 000 рублей;

Sn = 2 040 000 – (17 000 * 0)≈ 2 040 000 рублей;

p = 2 040 000 * 0,00875≈ 17 850 рублей

Дифференцированный платеж= 17 000 17 850 ≈ 34 850 рублей

График платежей
Период Остаток осн-го долга Осн-ой платеж % Сумма платежа
0 2 040 000 17 000 17 850 34 850
1 2 023 000 17 000 17 701,25 34 701,25
2

2 006 000

17 000 17 552,5 34 552,5
3 1 989 000 17 000 17 403,75 34 403,75
4 1 972 000 17 000 17 255 34 255
5 1 955 000 17 000 17 106,25 34 106,25

Варианты погашения

Калькулятор ипотеки

Подобная схема погашения ипотеки достаточно выгодна для заемщика, так как переплата в виде процентов начисляется меньше. Разница расчетов состоит лишь в расчете остатка по ипотеке, где берется не основная ежемесячная выплата, а разность запланированного взноса и начисленных процентов.

Если платить ипотеку больше ежемесячного платежа, то изменению подлежит остаток долга и проценты по кредиту. Давайте разберемся, как посчитать все эти суммы.

В первую очередь нужно узнать остаток задолженности по ипотеке на текущий период, расписав график оплаты по типу выдаваемого кредита или посмотрев в графике, который предоставляет банк. От этой суммы пойдут все наши вычисления.

Важно знать:

  • Проценты за пользование кредитом начисляются по факту, поэтому, если вы решили внести средства в полном или частичном объеме в середине периода, то и проценты нужно высчитать за количество дней пользования в периоде либо не путать себя и внести взнос в платежную дату.
  • Из суммы, которую вы желаете внести, часть средств пойдет на оплату процентов, как писалось выше, а все остальное – на уплату основной задолженности.

Приведем два примера для каждого типа кредитования.

  • Например, по аннуитетной схеме было оплачено 3 периода, и через 10 дней после последней оплаты вы решили внести 200 000 рублей.

Коэффициент аннуитета остается прежним и равен 0,01349.

Остаток задолженности – 2 010 580,66 рублей.

Теперь нам нужно подсчитать, сколько процентов за 10 дней вы должны заплатить банку и какая сумма пойдет в счет задолженности.

% = (2 010 580,66 * 0,105 * 10) / 365≈ 5 783,9 рублей

Сумма в счет оплаты основной задолженности = 200 000 – 5 783,9 = 194 216,1 рублей.

Sn = 2 010 580,66 – 19 4216,1≈ 1 816 364,52 рублей – сумма остатка задолженности.

Помните, что в следующую расчетную дату вам начислят проценты за оставшиеся 20 или 21 день в периоде.

  • Второй случай будет для дифференцированного типа начисления оплаты. Оплачено 4 периода, и на 5-ю платежную дату вы решили внести 200 000 рублей.

Sn = 2 040 000 – (17 000 * 4) = 1 972 000 рублей.

% = 1 972 000 * 0,00875≈ 17 255 рублей.

Сумма в счет оплаты основной задолженности = 200 000 – 17 255 = 182 745 рублей.

Sn= 2 040 000 – (17 000 * 4 18 2745 * 1) = 1 789 255 рублей.

Вот так, зная все основы и расчеты, можно без труда прикинуть сумму ипотеки, которую вам будет легко выплачивать. Взамен вы обретете недвижимость, где вместе со своей семьей создадите свой домашний уют. Место, где будете встречать Новый год и праздновать дни рождения.

Как было сказано выше, существует два метода погашения. Рассмотрим их несколько подробнее.

  • Аннуитетный. Это более частый вариант. Он был рассмотрен в предыдущем разделе, поэтому отметим лишь главные особенности аннуитета. Первые месяцы больший объём регулярных платежей уходит на выплату процентов. Основной долг погашается преимущественно на заключительном этапе. При такой методике заёмщик, даже не зная, как правильно рассчитать ипотеку, имеет возможность планировать свой бюджет с учётом равновеликости ежемесячных выплат по ссуде.
  • Дифференцированный. На практике такой способ используется достаточно редко. Но структура платежа в этом случае проще. Тело кредита погашается равными частями. Отсюда следует, что объём процентных выплат уменьшается, ведь остаток долга постепенно сокращается. Таким образом, каждый месяц придётся платить разную сумму. Долговое бремя в первые годы будет значительным, но начиная где-то с середины срока кредитования платить станет заметно легче. Более подробно о том, как считается ипотека с дифференцированными платежами, речь пойдёт ниже.

Методики расчёта платежей

Каждый банк при любой схеме погашения ипотечного займа для вычисления суммы возврата основного долга использует операцию деления, где в качестве делимого выступает сумма кредита, а делителя – количество периодов (срок действия договора кредитования).

Именно последний параметр является главным отличием в подходе финансовых организаций к решению вопроса, как рассчитать платежи по ипотеке. Разница кроется в используемых временных интервалах. Так, в знаменателе дроби можно увидеть одно из двух чисел – 12 либо 365. Первое говорит о том, что за временной интервал принимается месяц, а второе – что таковым является день.

Расчёт в последнем случае является более точным. Он может быть актуальным для тех заёмщиков, которые приняли решение о досрочном погашении кредита. Они смогут сэкономить приличную сумму, особенно при большом объёме ссуды.

Существующие методики расчёта регулярных платежей по ипотеке отличаются по точности. Если принимать во внимание в первую очередь финансовую сторону вопроса, то наиболее правильным является расчёт платежей по ипотеке, основанный на дисконтировании. Сначала вычисляется сумма всех выплат, а затем это число подставляется в специальную формулу, с помощью которой и определяется ежемесячный платёж.

Например, в течение N лет вам нужно будет выплачивать по ипотеке S рублей. Размер годовой процентной ставки – P. Расчёт дисконтированной выплаты по ипотеке в конце первого периода (в данном случае это год) выполняется путём деления S на сумму 1 плюс P. Вычисление этого параметра для второго года выполняется аналогично, только сумму предварительно делят на два.

Конечно, даже зная, как рассчитать данным способом ежемесячный платёж по ипотеке, не всякий примет его на вооружение по причине относительной сложности. Тем более что на сайтах ведущих отечественных банков есть калькулятор, позволяющий сделать это в онлайн режиме.

Формулы и примеры

Как считают проценты по ипотеке

Выше было сказано, что существуют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке. Рассмотрим вопрос их расчёта несколько подробнее с использованием математики.

Вычисление процентов

  • долгосрочной и краткосрочной;
  • основной и вторичной, изменяющейся сразу за основными;
  • рыночными, колебания которых зависят от экономической конъюнктуры, и регулируемыми, которые меняются центральным банком, банковскими консорциумами и иными кредитными институтами.

Расчет процентной ставки по ипотеке ведется не только на основе внешних факторов. На нее также влияют характеристики самого заемщика, включая:

  • наличие страхования жизни;
  • страхование покупаемого объекта недвижимости;
  • размер постоянного дохода, подтверждаемого документально;
  • продолжительность непрерывного трудового стажа;
  • качество кредитной истории;
  • возраст.

Каждый банк устанавливает свои требования по всем перечисленным выше критериям. Процентная ставка, в случае несоответствия им, устанавливается выше, чем обычно. Уменьшить ее поможет наличие созаемщика или подходящего залога.

Если рассмотреть график оплаты по аннуитету, то можно заметить, что проценты ежемесячно уменьшаются, соответственно, сумма в счет уплаты основного долга увеличивается. Ниже рассмотрим формулу, как рассчитать проценты по ипотеке.

% по ипотеке = (ОД * Р * числ. дней между датами) / числ. дней в году.

  • ОД – основной долг в расчетном месяце;
  • Р – годовая ставка, поделенная на 100;
  • численность дней между датами – разница между датами текущего взноса и предыдущего;
  • численность дней в году – текущего года.

Например: % = (2 040 000 * 0,105 * 30) / 365≈ 17 606 рублей.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector