Расторжение договора долевого участия в строительстве

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.

В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, “помощь” по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.

В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно – превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.

Расторжение договора долевого участия в строительстве

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы:

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

  • в досудебном порядке;
  • судебном порядке.
  1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
  2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
  1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
  2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Рассчитать неустойку в калькуляторе

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

  • возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма.

Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Одностороннее расторжение ДДУ компанией-строителем возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

  1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:
  • более 3х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Как безопасно расторгнуть ДДУ

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней.

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector