Как продать неприватизированную квартиру

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Можно ли продать квартиру в статусе неприватизированной

Как продать неприватизированную квартиру

В соответствии со статьей 228 ГК РФ, только собственники жилых помещений могут распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Квартиры, которые не прошли приватизацию, не могут быть проданы. Любые сделки, противоречащие этим требованиям, будут ничтожны.

По закону допускается обмен. Если же обмен на другое жилье социального найма гражданина не утраивает, то он должен пройти процедуру отчуждения жилья, путем прописки в квартиру будущего собственника. Если же и этот способ передачи жилья участников сделки не удовлетворит, то придется проходить приватизацию квартиры.

Заметьте, что неприватизированная квартира принадлежит не жильцам, которые снимают ее по договору социального найма, а муниципалитету или государству.

Есть еще один способ продажи неприватизированной квартиры — это обращение к юридическим специалистам, посредникам. Они выберут самый законный и подходящий вариант оформления сделки – и сами, даже без вашего участия, подготовят всю документацию.

  1. По закону, такие объекты нельзя продавать напрямую.
  2. На оформление документов и взаимодействие с покупателем требуется много времени.
  3. Есть риск попасть на мошенников и вообще остаться ни с чем.

В случае, когда гражданин обращается к посреднику, данные минусы исключаются.

Обратите внимание, что наши юристы могут помочь вам организовать сделку, проверят ее чистоту, законность, и подготовят все документы.

Риски при продаже неприватизированного жилья для покупателя и продавца

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры, что покупатель, что продавец рискуют.

Самый распространенный риск — мошенничество, которое может выражаться в различных способах обмана всех участников сделки.

  1. Мошенничество со стороны покупателя. Например, предоставление поддельных документов, отказ в передаче денежных средств, отказ от передачи аванса, отказ от обмена в дальнейшем, незаконный обмен недвижимости, игнорирование требований продавца, прописанных в договоре. У покупателя попросту может не быть прав на обмен и распоряжение имуществом.
  2. Обман со стороны агентства. Посредник, не имеющий юридического образования, лицензии фирмы, может продать квартиру нескольким покупателям, запросить за сделку крупную сумму, процент от стоимости жилья и т. п. Многие соглашаются на предложения аферистов, ведь найти покупателя на неприватизированное жилье достаточно сложно.
  3. Непрохождение процедуры регистрации или снятия с учета.Покупатель не сможет прописаться в квартиру, пока прошлый жилец из нее не выпишется. Данный нюанс также увеличивает сроки продажи жилья. 

    Кого уже нельзя выселить из квартиры после прописки даже через суд

  4. Отказ в регистрации сделки в Росреестре. Если неприватизированная квартира была продана по договору купли-продажи, то договор этот будет недействительным, и его не зарегистрируют в Росреестре. Если покупатель передаст аванс, то вряд ли он сможет получить его обратно. Обычно сумма «прогорает».
  5. Оспаривание сделки в суде. Признать такую сделку недействительной судебные органы могут по заявлению любого участника сделки – и, конечно же, собственника жилого помещения. Если вы обошли владельца квартиры, не взяли у него разрешение на обмен или согласие на прописку, то вряд ли суд будет на вашей стороне. Как правило, в таких ситуация отменяют действие договорных обязательств между продавцом и покупателем. Продажа квартиры теоретически рассматривается, как мнимая или притворная сделка.

Предсказать, будет ли ваша сделка законной, сложно. Лучше все-таки пройти процедуру приватизации, а потом договариваться о продаже имущества, – но уже собственного, а не муниципального.

Важно понимать, что продажа неприватизированных объектов не может обходиться без некоторых рисков. Главными являются:

  1. Возможность остаться без денежных средств после того как гражданин добровольно выпишется из своей жилплощади и зарегистрирует потенциального покупателя.
  2. Вероятность, что риэлтерская компания не будет покупать «буферный» объект. В этом случае гражданину придется самостоятельно его пытаться продать, а это не так просто, поскольку такая недвижимость зачастую находится в удаленных районах или неподходящая для постоянного проживания.
  3. Риск, что любое заинтересованное лицо обратиться в мировой суд, чтоб такие сделки признали мнимыми.

Примечание: судьей будет досконально изучаться документация, а в последующем выноситься решение. Нередко суд считает, что сделка притворная, и признает продажу или обмен недействительным.

Для снижения вероятности различных рисков экспертами советуется:

  1. Искать покупателей среди проверенных знакомых или близких родственников.
  2. По возможности не выписываться, пока денежные средства не получены в полном размере.
  3. Обращаться к риелторам, которые работают многие годы, а главное, имеют безупречную репутацию.

Как продать неприватизированную квартиру

Совет: все риски можно избежать, если граждане предварительно приватизировали этот недвижимый объект, а уже потом начали совершать любые сделки с ним.

Продать неприватизированную квартиру возможно, однако потенциальный покупатель и продавец должны понимать, что подобные сделки имеют многие риски и сложности. Специалисты рекомендуют постараться оформить этот объект в собственность, а только потом подписывать необходимые договора.

Блиц – советы:

  • стоит обращаться только к тем риэлторам, в которых человек полностью уверен;
  • не стоит верить сомнительным предложениям, которые касаются продажи неприватизированного жилья;
  • лучше вначале пройти процедуру приватизации и только в последующем выполнять любые сделки с этим объектом.

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Как продать неприватизированную квартиру? Без определённого риска – никак. При этом в равной степени рискуют и продавцы и покупатели. При нечистоплотности одной из сторон, вторая может остаться без денег и квартиры.

Например, человек переоформит договор социального найма и выпишется из квартиры, но оговоренную сумму после этого не получит. Или риэлторы откажутся выкупать буферное жильё.

Кроме того, с точки зрения законодательства, подобные сделки можно оспорить в суде. При этом неизвестно, какое решение примет Фемида. По сути, если продаётся неприватизированная недвижимость, сделка вполне может подпадать под статью «Мошеннические действия».

Чтобы обезопасить себя от возможных последствий, рекомендуется тщательно просчитывать каждый шаг сделки. Например:

  • иметь дело только с проверенными агентствами или людьми. Если человек вам незнаком, старайтесь документально подтверждать каждое действие;
  • при получении задатка, необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где будут подробно расписаны обязанности сторон после совершения сделки;
  • документально заверьте стоимость квартиры. Это поможет избежать многих проблем при окончательном расчёте;
  • любые полученные или отданные средства подкрепляйте расписками.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Документы для продажи неприватизированной квартиры

При заключении сделок по передачи прав на приватизацию жилого помещения, при прописке гражданина, а также при обмене, продавцу понадобятся такие документы:

  1. Личные паспорта.
  2. Договор социального найма.
  3. Справка, отражающая начисленную жилищную квоту.
  4. Справка о составе семьи и прописанных лицах в квартире.
  5. Документ, свидетельствующий получение жилищных льгот.
  6. Свидетельства о рождении детей, на всех несовершеннолетних. На совершеннолетних — копии паспортов.
  7. Разрешение на приватизацию жилья. Выдается в местной администрации.
  8. Согласие на прописку новых граждан в квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=CUySQCcVX_A

Если будут необходимы другие бумаги, вам в инстанциях об этом сообщат.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

  • самостоятельно;
  • через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность. Затем продавец неприватизированной квартиры и покупатель осуществляют между собой обмен.

Конечно, этот способ сопровождается немалым риском. Продавец в итоге может остаться без жилья и денег. Поэтому на такую сделку можно решаться только в случае, если агентство является по-настоящему надежным.

Для подстраховки каждый шаг нужно документировать: оформлять договоры, где четко указывать все моменты, включая цену, деньги получать под расписку. Также важно осмотреть «буферную» недвижимость. Лучше всего поможет обойти все скользкие моменты опытный юрист, если привлечь его к сделке.

Как подстраховаться при продаже неприватизированной квартире

Юристы считают, что избежать проблем можно, если следовать таким советам:

  1. Документируйте каждое действие. Например, если собственник квартиры согласен на прописку нового гражданина, то берите согласие с него в письменном виде. То же самое касается и разрешения на приватизацию квартиры. Также при получении денег вы должны оформлять расписки.
  2. Не заключайте договором на ведение дел, если у фирмы нет лицензии на совершение юридических сделок.
  3. Уточняйте у специалистов расценки и стоимость работы, прежде чем вам выставят счет.
  4. Внимательно изучайте документы, которые предоставляет покупатель, продавец.
  5. В предварительном договоре пропишите, что основной договор купли-продажи будет заключен после завершения процедуры приватизации. Укажите обязательно стоимость квартиры, каким способом и образом будут передаваться деньги за квартиру, в какие сроки. 

    Как оформить доверенность на прописку или выписку из квартиры

Звоните нашим юристам. Они помогут вам продать неприватизированную квартиру и правильно оформить документы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector