Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

Важные нюансы долевой собственности

Когда владельцы начинают выяснять, можно ли продать долю в квартире, то ответ будет получен только после выяснения ряда конкретных обстоятельств. К примеру, для них немаловажным будет факт, пробыло ли это приватизированное жильё более трех лет в собственности. Тогда при продаже удастся сохранить значительную часть полученной прибыли, воспользовавшись освобождением от уплаты НДФЛ.

Владельцу предстоит перевести свою идеальную долю, выраженную цифрами, в реальную, предстающую, например, в виде комнаты определённой площади, указанной в квадратных метрах.

Понадобится также урегулировать отношения с прочими совладельцами, пользующимися приоритетом на приобретение долей.

Нельзя обойтись без привлечения нотариуса.

Немалые сложности могут возникнуть при малой величине принадлежащей собственности, так как сделку могут отказаться зарегистрировать. Основанием послужит то, что новый собственник не обеспечивается установленным по закону минимумом жилплощади.

Поэтому зачастую совладельцам советуют продавать свои части жилья совместно: по отдельным договорам или единому.

Определение общей собственности дано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу общей собственностью считается имущество, которое принадлежит одновременно двум или более лицам. Собственность может общей долевой или совместной. Совместная не подразумевает выделения долей каждого, она практикуется при оформлении недвижимости на супругов.

Граждане, которые владеют жилплощадью на основании общей долевой собственности, получают не только права, но и обязанности, ответственность за которые соразмерна части имущества. Документально доли выражаются дробью, например, ½ или ¼.

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

Оформляя в собственность ранее неприватизированное жилье, участники должны учитывать, что разделение помещения производится на основании равенства гражданских прав. Каждый гражданин получит равную долю, независимо от возраста. Размер долей может пересматриваться при появлении новых владельцев.

Правовая база

Законодательство, регулирующее куплю-продажу квартир, находящихся в долевой собственности, опирается на следующие источники:

  1. В п.1 статьи 246 и в статье 249 ГК РФ даны характеристики долевого имущества.
  2. Статья 250 ГК РФ отражает специфику сделки с такими квартирами.

Кроме этого, сделка оформляется в соответствии с нормами Гражданского права, предусмотренными для купли-продажи недвижимости, находящейся как в долевой, так и в единоличной собственности. Это статьи 549-558 ГК РФ.

Если составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП), то применяются нормы статьи 429 ГК РФ. Задаток регулируется статьями 380, 381 ГК РФ. Нормы регистрации изложены в статьях: 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и нормах Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Права собственников

Сделка, когда все участники долевой собственности продают квартиру, состоит из тех же этапов, что и продажа долей, за исключением процедуры получения разрешения от соседей.

Поэтому специфика подготовки и проведения купли-продажи больше ориентирована на классическую двустороннюю сделку одного объекта. Исключением является то, что в качестве продавца выступают все сособственники, владеющие квартирой.

Подготовка

Пакет документов, который должен быть собран для продажи, следующий:

  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ каждого собственника;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из поквартирной книги;
  • справка об отсутствии ареста и обременения;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Когда несколько собственников продают одну квартиру, им имеет смысл оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, или – на риэлтора компании.

Кроме приведённых в перечне бумаг, могут потребоваться дополнительные документы:

  • согласие супруга на продажу, если недвижимость является совместно нажитой;
  • согласие органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Поиском покупателей все участники продажи занимаются совместно, а расходы по оплате рекламных или риэлтерских услуг, они несут солидарно. Также, если продавцы не обращались к риэлтору, они могут поочерёдно организовывать осмотр квартиры и вести переговоры с потенциальными покупателями.

После того как покупатель найден, проведён полный просмотр квартиры и пакета документации, стороны могут:

  • заключить ПДКП;
  • получить от покупателя задаток или аванс.

После заключения ПДКП поиск покупателей прекращается.

Проведение сделки

Специфика составления договора купчей при продаже всей квартиры будет заключаться в определении сторон и объекта:

  1. В положении о предмете договора перечисляются все собственники, с определением сторон: «Продавец 1», «Продавец 2».
  2. Даются сведения о размерах долевой собственности, принадлежащей каждому продавцу, а также – характеристики всей квартиры.
  3. Фиксируется факт того, что каждый продавец продал свою долю в праве на квартиру покупателю.

Так как здесь продаётся полноценный объект недвижимости, нотариальное удостоверение договора не обязательно. Но оно может быть проведено по усмотрению сторон.

Все регистрационные и нотариальные действия совершаются только при предъявлении паспорта.

Договор составляется по числу участников сделки, один дополнительный экземпляр подготавливается для Росреестра. Если в интересах продавца не действует представитель, то отправиться на регистрацию сделки в МФЦ целесообразно всем вместе. При совместном обращении сроки регистрации сокращаются до 10 рабочих дней, в ином случае процедура может длиться 1 месяц.

За регистрацию покупатель уплачивает пошлину в размере 2 тысячи рублей. Документы принимаются под расписку, а выдаются при повторном визите – при предъявлении расписки. Завершение регистрации удостоверяет фактический переход права собственности покупателю.

Квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно продать соседу или стороннему покупателю. Если она продаётся полностью, то участниками сделки выступают все сособственники, в этом случае алгоритм сделки отличается, а ответственность за организацию купли-продажи делится между продавцами солидарно. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Наличие нескольких владельцев часто порождает конфликты в части реализации прав и возложения обязанностей. При решении споров ориентироваться следует на Гражданский кодекс, который четко регламентирует взаимоотношения граждан, обладающих общей долевой собственностью. Каждый хозяин доли имеет право:

  1. Владеть приватизированной жилплощадью.
  2. Эксплуатировать ее.
  3. Распоряжаться ею по своему усмотрению.

Каждый пункт осуществляется с учетом прав и интересов других совладельцев. Это вовсе не означает, что все свои действия надо предварительно согласовывать с другими дольщиками, но следует уважать их и соблюдать нормы Жилищного кодекса, что позволяет существовать совместно бесконфликтно.

Долевая собственность подразумевает, что каждому из владельцев принадлежит какое-то количество метров в квартире.

При этом он может иметь выделенную комнату или даже несколько, но есть и общая территория, пользоваться которой могут все. Кухня, ванная, санузел, прихожая – места общего пользования, никто не может запрещать к ним доступ или владеть этими комнатами безраздельно.

Продажа своей части: порядок действий

Регламент законодательства, распространяющийся на права собственности, утверждает, что в основах полноценной реализации такого права лежит свобода распоряжения принадлежащей гражданину собственностью.

Но для этого необходимо, чтобы совместная собственность была разделена на доли по числу собственников. Такое разделение происходит составлением нотариального соглашения всех собственников.

Если один или несколько участников совместной собственности отказываются от выдела долей, этот вопрос можно решить через суд.

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

Если свою часть права во владении недвижимостью продаёт один из совладельцев, то алгоритм действий будет следующим:

  1. Сбор документации для купли-продажи.
  2. Уведомление совладельцев.
  3. Поиск покупателей.
  4. Организация просмотров.
  5. Оформление ПДКП (по усмотрению сторон).
  6. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
  7. Регистрация договора.
  8. Освобождение помещения.

Подготовка

У продавца должен быть собран пакет документации, в который входят следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право долевой собственности;
  • правоудостоверяющий документ – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности;
  • соглашение (акт) об установлении порядка пользования жилплощадью;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт на всю квартиру с экспликацией из поэтажного плана;
  • согласие соседей по квартире;
  • выписка из поквартирной книги;
  • справка об отсутствии ареста и обременения;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Составлением акта о порядке пользования квартирой, жильцы могут закрепить за каждым собственником часть помещения, соразмерную его доле.

Согласие соседей по квартире должно быть получено обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре. Этот документ может исполняться в нотариальной или свободной форме. Главное, внести в него следующие сведения:

  1. сведения о продавце;
  2. сведения о лице, которого уведомляют;
  3. предупреждение, что доля продаётся;
  4. установленная на продажу цена.

Стоимость, указанная в уведомлении, не должна изменяться. В случае её изменения, потребуется составить новое уведомление. Оно обязательно удостоверяется нотариально. Если соседи, или один из них, откажутся от похода в нотариат, документ можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Поиск покупателей можно начинать на любом этапе. Покупателей ищут по объявлениям, выложенным:

  • на специальных сайтах;
  • в местных СМИ.

В объявлении кратко указывают самые важные сведения о квартире. Если нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском покупателей и организацией просмотров, можно обратиться к риэлтору.

По усмотрению сторон, если они готовы заключить сделку в будущем, составляется и подписывается ПДКП. Помимо прочего в этом договоре оговаривается вопрос: можно ли взимать аванс или задаток за свою долю и в каком размере? Если стороны готовы заключить сделку без промедления, ПДКП может не составляться.

Проведение сделки

Сама сделка состоит в том, чтобы:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • удостоверить его нотариально;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Кроме этого покупатель должен обязательно рассчитаться с продавцом любым удобным способом.

Если договор составляется не у нотариуса, а самостоятельно, нужно внести в него следующие существенные положения и реквизиты:

  1. Наименование документа.
  2. Дату (прописью) и место (населённый пункт) его заключения.
  3. Предмет договора. В нём указывают: параметры и технические характеристики всей квартиры и размер отчуждаемой доли. Здесь же определяются стороны.
  4. Цена доли квартиры, условия передачи денег и сроки расчёта.
  5. Условия передачи жилой площади и сроки её освобождения продавцом.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон.
  8. Условия расторжения договора.

Подписи в документе не ставятся, их следует поставить только в присутствии нотариуса, это является условием нотариального удостоверения.

После того как нотариус внёс удостоверительную запись, пакет документации следует передать в МФЦ. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются в течение 5 рабочих дней, с учётом времени, затраченного на передачу документов МФЦ. Госпошлина за нотариально удостоверенные сделки не взимается. После внесения сведений о купле-продаже в Росреестр, покупатель становится полноправным владельцем доли.

Процедура продажи доли

Владелец доли может распоряжаться ею следующим образом:

  1. Дарить.
  2. Делать предметом залога.
  3. Завещать.
  4. Продавать.

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

Из всех указанных только продажа имеет отличительные особенности от стандартной процедуры. По закону собственник обязан предварительно получить согласие остальных дольщиков на проведение данной операции. На практике это выглядит следующим образом:

  1. Составляется уведомление о продаже доли для каждого совладельца квартиры отдельно.
  2. Уведомление вручается владельцам долей.
  3. В течение 30 дней ожидается ответ. Каждый из соседей может заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от преимущественного права. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Если никто из совладельцев не захочет выкупать часть, можно начинать поиск покупателя на общих основаниях.

Кому можно предложить?

Свою долю каждый участник собственности, если он выступает единственным продавцом, может продать:

  • своим совладельцам, соседям по квартире;
  • сторонним покупателям.

Соседи по квартире имеют право преимущественной покупки, поэтому о проведении сделки их следует оповестить в первую очередь. И только после того, как они отказались от приобретения доли соседа, можно искать покупателей на стороне.

Если все сособственники договорились продать квартиру одному покупателю, они могут искать покупателя в общем порядке, без необходимости уведомления друг друга. Покупателем может быть клиент риэлтерской компании, в которую обратились продавцы – владельцы долей. Также им может быть лицо, найденное по объявлению.

Уведомление о продаже

При продаже доли одним из главных документов считается уведомление совладельцам. Эта бумага обязательна для проведения процедуры отчуждения жилплощади путем продажи. При возникновении конфликтных ситуаций именно она дает возможность доказать, что нарушений в процессе проведения сделки не было. Отсутствие уведомления позволит оспорить продажу в судебном порядке.

Обладатели иных долей в недвижимости могут принимать решение самостоятельно о необходимости выкупа продаваемой части или отказа от нее. Конечно, мало кто желает обрести новых соседей, тем более, не зная, кем они будут, и удастся ли с ними найти общий язык. Но не каждый желающий имеет финансовую возможность реализовать право на покупку, поэтому продажи доли нередко сопровождается обострением отношений между совладельцами.

Содержание

Правильно составленный текст уведомления снимает с продавца большую часть возможных проблем. Уведомительная часть документа должна содержать следующие сведения:

  1. ФИО продавца, адрес его регистрации и паспортные данные.
  2. Сведения о намерении продать свою часть имущества.
  3. Размер доли, в тех показателях, которые были поставлены в официальных документах при приватизации.
  4. Адрес, по которому находится квартира, доля в которой подлежит реализации.
  5. Цена, выставленная за продаваемую часть, в цифрах и прописью.
  6. Кадастровый номер недвижимости.
  7. Основания, на которых доля была получена в собственность – договор приватизации, дарения, мены, продажи или вступление в наследство.
  8. Данные документа, подтверждающий право владения – серия, номер, дата выдачи и т.д.
  9. Предложение о преимущественном праве выкупа.
  10. Предупреждение о том, что в случае отказа или отсутствия ответа жилплощадь будет реализована третьим лицам.

В уведомлении можно прописать, что торг по поводу стоимости доли не уместен, а отсрочка или рассрочка платежа не рассматривается.

Оформление

Уведомление – один из немногих юридических документов, который с легкостью можно составить самостоятельно. Оно не требует особой подготовки или специальных знаний. Имея под рукой образец, несложно написать индивидуальный документ со своими данными.

Данный документ составляется в условно произвольной форме. Для него не существует специализированных бланков, но основные критерии оформления следует соблюдать. Уведомление должно выглядеть следующим образом:

  1. В верхнем углу прописываются данные получателя – ФИО сособственника, адрес его проживания.
  2. По центру листа название бланка.
  3. Затем идет основной текст.
  4. В конце документа ставится подпись лица, составившего уведомление, ее расшифровка и дата написания.

Внешний вид документа несложен, главное — его содержание, а также правильность вручения.

По закону совладельцы жилой площади должны дать ответ на письменное предложение продавца в течение 30 дней.

Отсчет периода начинается с момента получения уведомления. Дата вручения должна иметь документальное подтверждение, что подразумевают особую форму его вручения.

Уведомление должно быть вручено иным собственником любым удобным способом, каких-то специальных указаний на этот счет в законе нет. Но исходя из сложившейся практики, выработано несколько основных методик передачи уведомительного бланка:

  1. Лично под подпись. Такой способ подойдет в тех случаях, когда совладельцы знают о намерениях продавца и не имеют ничего против них. Бланк составляется в двух экземплярах – один отдается соседу, а на втором он проставляет подпись о получении и ставит дату, когда документ был вручен.
  2. Почтовым отправлением. Такой метод наиболее приемлем и особенно удобен в тех случаях, когда совладельцы не желают ставить подписи о получении документов в руки.

Отправляя бланк по почте, важно оформить опись вложений, которая заверяется почтовым работником, и оплатить заказную пересылку с уведомлением о дате вручения. Эти квитанции позволят доказать факт вручения.

Совершение сделки

Вне зависимости от того, станет ли покупателем доли совладелец недвижимости или человек со стороны, процедура оформления сделки не меняется. Для перехода к непосредственной продажи части имущества следует иметь на руках полученные от соседей отказы от участия или согласие на покупку. Идеальным вариантом считается оформление данных бумаг посредством нотариального заверения.

Процесс передачи прав на часть жилплощади выглядит следующим образом:

  1. Составляется договор продажи.
  2. Соглашение заверяется у нотариуса.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья.
  4. Производится государственная регистрация перехода права собственности.

Идеальное течение сделки может быть нарушено судебными разбирательствами, назначением экспертных процедур по уточнению правильности выдела долей.

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

С середины 2016 года в силу вступил закон, согласно которому все сделки по продаже долей в недвижимости должны предварительно заверяться нотариально. Без этого Росреестр не проведет госрегистрацию прав собственности.

Нотариальное заверение обязательно в сделках как между родственниками, так и между чужими людьми, никаких исключений в законодательстве нет. Даже если доля передается совладельцу, который вследствие покупки будет единственным владельцем жилплощади, без заверения не обойтись. Нотариус обязан защищать интересы собственников, а его участие в продаже сводится к тому, что он дает оценку действиям сторон, исключая возможность давления, шантажа или обмана.

Договор купли-продажи фактически является основанием для перехода прав собственности. Но его могут дополнять следующие документы:

  1. Расписки о получении денежных средств.
  2. Акты приема-передачи жилья.

И тот и другой документ рекомендован к составлению, дабы исключить в будущем возможность судебного оспаривания совершенных действий.

Заключительным этапом сделки является государственная регистрация недвижимости, а точнее, доли в ней. Покупатель действует единолично, продавец на этом участке оформительной процедуры уже не понадобится. Для госрегистрации нужно:

  1. Собрать пакет документов, требуемый в Росреестре.
  2. Написать заявление на проведение процедуры.
  3. Оплатить госпошлину за оформление.

Все эти бумаги отдаются специалисту Росреестра или МФЦ. Перерегистрация производится в течение 10 дней.

Особенности реализации доли ребенка

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

Дееспособные граждане могут распоряжаться своим имуществом, даже если этого всего доля в жилой недвижимости, по своему усмотрению. Но если при продаже части жилья затрагиваются интересы несовершеннолетних, то процедура мгновенно усложняется.

Защита прав несовершеннолетних это приоритетная задача родителей, но в случае с отчуждением недвижимости действия взрослых согласовываются с органами опеки и попечительства. Представители этой организации должны следить за тем, чтобы взрослые умышленно или ненамеренно не лишили ребенка его законных прав. Поэтому, когда речь идет о продаже доли несовершеннолетнего, потребуется:

  1. Согласие от родителей или опекунов.
  2. Разрешение от органов опеки.

Важно, чтобы в результате сделки ребенок не остался без своей законной части недвижимости.

Согласие родителей

Продажа доли несовершеннолетнего, прежде всего, согласовывается с его родителями, а если таковых нет, то с официальными опекунами. Чаще всего именно они и выступают инициаторами продажи и потому они априори согласны с производимыми действиями. Но как бы ни было принято решение важно, чтобы согласие было выражено на бумаге. Этот документ составляется произвольно, главное, чтобы в нем прописывались:

  1. Сведения о ребенке, владеющим частью жилья.
  2. Информация о принадлежащем имуществе, с указанием адреса и размера доли.
  3. Данные о родителе.
  4. Согласие на продажу собственности.

Согласие не обязательно к нотариальному заверению, но сделать это можно добровольно. Даже удостоверенная нотариусом бумага о разрешении родителей продать имущество мало что значит, без полученного от органов опеки согласия на продажу.

Разрешение от органов опеки — обязательное условие при продаже доли несовершеннолетнего.

Как продать долю в приватизированной квартире – порядок действий, возможные сложности

При его отсутствии сделка признается незаконной. Исключение составляют лишь те ситуации, которые приводят к увеличению части недвижимости ребенка.

Представители органов опеки и попечительства серьезно относятся к таким ситуациям и изучают причины, которые вынуждают взрослых продавать жилплощадь несовершеннолетних. Получить разрешение можно, если в результате производимых манипуляций:

  1. Будет приобретена иная недвижимость, а доля ребенка сохранится в том же размере или увеличится.
  2. Вырученные деньги пойдут на личный счет ребенка, которым он сможет пользоваться после достижения совершеннолетия.

Каждый случай уникален и индивидуален, но зная основы проведения процедуры продажи доли в жилом помещении со всеми возникающими трудностями можно справиться.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector