Ипотека на новостройку: условия взятия и пошаговая инструкция

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.

Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

Совет:Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.

Приобретение первичного жилья в новостройках в ипотечный кредит имеет свои нюансы. Их лучше рассмотреть заранее, чтобы понимать, с чем придется столкнуться в процессе оформления.

Начать следует с того, что далеко не все банки дают долгосрочные займы под строящиеся объекты. Связано это с высокими рисками того, что квартиры не будут сданы своевременно. В большинстве случаев, если такая программа кредитования у банка имеется, сотрудничать они предпочитают с определенными застройщиками, которые проверены и несут меньшие риски.

Еще одним важным моментом как для кредитора, так и для заемщика, является сам процесс оформления. Строящаяся квартира не может быть оформлена на будущего владельца до того момента, как она не сдастся в эксплуатацию. До этого дня фактическим владельцем остается застройщик. Да и после того как объект сдается, квартира не поступает в залог кредитной организации, на нее оформляется переуступка права требования.

Ипотека на первичном рынке имеет следующие плюсы для заемщика:

  1. Невысокая стоимость квартир. Особенно это касается покупки на стадии котлована и начальных этапов строительства дома.
  2. Безусловное отсутствие обременений, прописанных несовершеннолетних детей, и лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Все это порой усложняет ипотеку на вторичном рынке.
  3. Процентная ставка ниже. Банки устанавливают более низкую процентную ставку уже после оформления квартиры в собственность, а на этапе постройки она может быть чуть выше.
  4. Для специальных ипотечных программ (молодая семья, военная ипотека и др.) новостройки также подходят. Иногда банки устанавливают дополнительные льготы для этих категорий заемщиков.
  5. Отсутствие внутренней отделки дает возможность сделать ремонт на свой вкус.

Однако покупка первички в ипотеку имеет не совсем очевидные на первый взгляд минусы.

К ним относится:

  • Есть риск прерывания строительства, банкротства застройщика. Хотя государство и подстраховывает дольщиков в плане выплаты им денежных вложений в случае таких форс-мажоров. Но не всех устраивает перспектива лишней бумажной волокиты, да еще и при отсутствующей квартире.
  • Пока жилье строится, придется где-то жить. Для многих единственный вариант – аренда другой квартиры, что существенно увеличит нагрузку на семейный бюджет.
  • Ипотеку без первоначального взноса не взять. Банкам невыгодно увеличивать свои и без того завышенные риски.
  • Выбор квартир чаще всего ограничен. Обычно банки рассматривают сделки по новостройкам только из перечня аккредитованных у них застройщиков.

Полностью исключить риски невозможно. Специалисты рекомендуют тщательно выбирать застройщика и покупать квартиру на окончательном этапе постройки дома.

Обращение в банк

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

  • Заявление от покупателя;
  • Паспорт покупателя;
  • Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
  • Кадастровый паспорт с экспликацией;
  • Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Три крупнейших банкапредлагают взять ипотечный кредит под следующие проценты:

  1. В Сбербанке минимальная ставка 9,6%. Сейчас на ипотеку в Сбербанке действует акция: если квартира приобретается по программе субсидирования ипотеки застройщиком (есть определенный перечень таких строительных компаний), то клиенту предоставят ссуду всего под 8,2% годовых.
  2. Россельхозбанк готов выдавать ипотеку на новостройку под 9,7% годовых.
  3. ВТБ24 кредитует первичный рынок под 9,7% годовых. В банке действует акция на приобретение квартир площадью более 65 м2: ставка снижается до 8,9% годовых. По этой же ставке проводится рефинансирование уже выданных ипотечных кредитов.
Банк Ставка, % ПВ, % Срок, лет Стаж, мес. Возраст, лет Примечание
Сбербанк от 7,30 15 до 30 от 6 21-75 Ставка актуальна при покупке квартиры у застройщика-партнера. Участвует в семейной госпрограмме 6%.
ВТБ Банк от 8,90 10 до 30 от 12 21-65 При покупке квартиры более 65 кв. м. ставка от 10,10%
Газпромбанк от 8,70 10 до 30 от 6 20-65 Непрерывный трудовой стаж от 1 года, скидка зарплатникам -0,5%, и -0,2% при приобретении у АН застройщиков-партнеров банка.
Россельхозбанк от 9,75 15 до 30 от 6 21-65 Отсрочка и ПВ от 10% для молодых семей и при использовании маткапитала.
Альфа-Банк от 8,49 15 до 25 от 6 23-64 Выгодные условия для молодых семей, Уменьшение ПВ до 10% при наличии материнского капитала.
Банк «ФК Открытие» от 8,35 10 до 30 от 3 18-65 При оформлении на сайте процент снижается на 0,25%. Зарплатникам ПВ 10%. Ставка 9,35% при ПВ от 50%, со справкой 2НДФЛ и при условии страхования квартиры, жизни и здоровья.
Райффайзенбанк от 8,79 15 до 30 от 3 21-60 Общий стаж от 2 лет. Белая кредитная история.
Росбанк от 6,99 15 до 25 от 3 20-64 Дополнительный займ на ПВ, господдержка, отсрочка молодым семьям, маткапитал.
Промсвязьбанк от 8,30 20 до 25 от 4 21-65 Общий трудовой стаж от 1 года.
Московский кредитный банк от 7,00 20 до 20 от 6 18-65 Ставка актуальна при приобретении квартиры у застройщиков-партнеров, при оформлении комплексного страхования, ПВ 20%.
БинБанк от 8,35 от 5* до 30 от 1 21-65 *ПВ 5% при использовании маткапитала. Стаж не менее 1 года в одной сфере деятельности. С 1 января 2019 года БинБанк и банк Открытие объединились под брендом «Открытие».
Уралсиб от 8,99 10 до 30 от 3 18-70 Новостройки от надежных партнеров. Рассмотрение ипотеки по 2 документам.
ДельтаКредит Банк (Росбанк Дом) от 6,99 15 до 25 от 2 20-64 Дополнительный кредит на ПВ. Родители могут оформить ипотеку на квартиру для детей.
Связь-банк от 9,20 15 до 30 от 4 21-65 Общий стаж от 1 года. Обязательное страхование залогового обеспечения. Скидка зарплатникам -0,50%, и работникам ВЭБ -0,75%. Увеличение ставки при отсутствии страхования.
Абсолют Банк от 9,24 20 до 30 от 6 21-65 Участвует в семейной госпрограмме 6%. Непрерыный стаж от 1 года.
Возрождение от 8,35 10 до 30 от 6 18-65
ЮниКредит Банк от 9,40 15 до 30 от 6 21-65 Участвует в госпрограмме 6%.
ТранскапиталБанк от 6,99 от 5* до 25 от 3 21-75 Участвует в госпрограмме 6%. *ПВ 5% при внесении материнского капитала. Общий трудовой стаж от 12 месяцев.
ЗапСибКомБанк от 10,20 10 до 30 от 6 21-65 Возможно внесение мат капитала в качестве первоначального взноса и получения ипотеки по 2 документам.
Ак Барс от 8,80 10 до 25 от 3 18-70 -1% при оформлении договора личного или коллективного страхования.
Зенит от 8,90 15 до 30 от 4 21-65 Уменьшение ПВ до 5% за счет средств маткапитала. Семейная ипотека под 6% с ПВ 20%.
АИЖК от 8,30 10 до 30 от 6 21-65 Семейная ипотека под 6%.
Тинькофф от 9,25% 10 до 30 от 3 21-75 Специфика банка заключается в передаче документов в банки партнеры, сам банк ипотеку не предоставляет, а является лишь посредником.

Указанные выше ставки корректируются банками в зависимости от того будет ли клиент оформлять страхование жизни и здоровья.

Конкретный банк ставит свои условия по снижению процентной ставки ипотечного кредита. Чаще всего принимаются во внимание следующие:

  • Предоставление максимально полного пакета документов.
  • На карту какого банка заемщик получает зарплату.
  • Заемщик является работником из определенного перечня бюджетных организаций или попадает в группу малообеспеченных, многодетных семей.
  • Покупка квартиры у аккредитованного застройщика.
  • Безупречная кредитная история, наличие депозита в данном банке.
  • Участие в льготных программах молодой семьи, военной ипотеки, использование материнского капитала и др.

Снижение процентных ставок по кредитам в последнее время коснулось и жилья на первичном рынке. Это делает его более доступным для заемщиков. При серьезном подходе к оформлению ипотеки на новостройку риски будут минимальны, а экономия ощутимой.

Новостройками считаются объекты недвижимости, которые находятся в процессе строительства или совсем недавно были сданы в эксплуатацию. Если говорить об ипотечном кредитовании, то новостройками считаются такие дома, где квартира продается непосредственно от застройщика либо от покупателя еще на процессе строительства.

В покупке первичной недвижимости происходить может всякое, есть тут свои плюсы и минусы. Главными положительными моментами считаются:

  1. Отсутствие других жильцов в данном помещении ранее. Некоторые люди крайне щепетильно относятся к таким вещам и предпочитают быть первыми.
  2. Возможность сделать ремонт полностью по своим предпочтениям. Новостройки сдаются в чистом виде и уже сами владельцы обустраивают стены по своему вкусу.
  3. Экономия на стоимости квартиры. Жилье от застройщика продается без посредников и в среднем обходится немного дешевле, чем вторичные объекты недвижимости.

При всех очевидных плюсах в новостройках есть и минусы. Во-первых, заселение производится только по факту сдачи объекта. То есть ипотечный заём берется и выплачивается, а жить приходится на съемных квартирах или у родственников. К тому же велик риск того, что в установленные сроки объект не будет сдан.

Пройдя первый этап и определившись с квартирой, которая будет куплена, самое время обратиться в банк для рассмотрения собственной кандидатуры. Конечно, никто не берется за выбор и проверку недвижимости, не проверив заранее, дадут ли ему кредит. Но одобренная предварительная заявка не гарантирует стопроцентной выдачи займа, по той причине, что она основывалась исключительно на не подтвержденных данных, предоставленных покупателем.

Официальное обращение в банк заемщика состоит из двух шагов:

  1. Сбора документов.
  2. Подачи заявки на ипотечный кредит.

После этого остается лишь ждать решения банка.

Сбор документов

Пакет документации, который придется собрать получателю, весьма обширен. Он может дополняться иными требованиями, на усмотрение самого банка. Кредитное учреждение должно составить всестороннее мнение о будущем заемщике и убедиться, что он не только платежеспособен, но и добросовестен.

В стандартный перечень документации входят:

  1. Удостоверение личности гражданин РФ. В превалирующем большинстве случаев на получение ипотеки могут рассчитывать исключительно резиденты России.
  2. Свидетельство о полученном ИНН.
  3. Военный билет, если получатель мужчина.
  4. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
  5. Копия трудового договора.
  6. Справка о заработной плате гражданина по форме 2-НДФЛ. Период, указанный в ней, уточняется отдельно, чаще всего он равняется 6 месяцам.
  7. Копия налоговой декларации – 3-НДФЛ, в том случае, если клиент имел несколько источников дохода.
  8. Бланки, подтверждающее право собственности на недвижимость или иные имущественные объекты, если таковые имеются.
  9. Выписки с банковских счетов, при наличии накоплений на вкладах.

Кроме указанных бумаг, кредитор может потребовать:

  1. Справка из ЖКЭУ о регистрации и иных проживающих на данной территории граждан.
  2. Копии удостоверений личности близких родственников. Это могут быть паспорта, свидетельства о рождении, пенсионные удостоверения и другое.
  3. Справки о доходах прочих членов семьи.
  4. Медицинские справки о состоянии здоровья.
  5. Характеристика с места работы.

Уточнять исчерпывающий список необходимо непосредственно у банка-заемщика.

Подача заявки

Собрав все требующиеся документы, клиент должен прийти в банк, чтобы заполнить анкету и заявку. В анкете гражданин вкратце описывает все важные моменты своей жизни, которые подтверждаются документами. В заявке же выражается просьба о предоставлении ипотечного кредита.

Заявка имеет стандартный вид и требует исключительно подписи клиента и проставления даты ее подписания. Гипотетическому заемщику придется подписать еще один бланк, а именно, разрешение на проверку своей кредитной истории. Без него процедура не будет запущена. На сегодняшний день собирать доказательство своей положительной кредитной истории не нужно, существует единая база кредитополучателей, которая содержит в себе сведения о взятых суммах и выполненных обязательствах.

Оформление ипотечного займа на строящуюся квартиру не предполагает наложение на помещение обременения.

Связано это с тем, что до момента сдачи недвижимости в эксплуатацию сам покупатель не имеет зарегистрированного права собственности на жилплощадь. Получить документы, пройдя регистрацию в Росреестре, можно только после того, как квартира фактически стала существовать, а не в момент пока она строится.

Банк выдает деньги под долевое строительство заранее, еще до того, как сама жилплощадь обретет правовой статус. Поэтому обременение носит несколько иной характер. Как только акт приемки-передачи помещения подписан, заемщик оформляет договор переуступки на право требования. Фактически это тот же залог, то есть кредитор, на имя которого оформляется переуступка, имеет право распоряжаться недвижимостью в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:

  • Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
  • Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки – процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
  • Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.

 Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:

  • справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
  • при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
  • трудовой договор при работе по совместительству;
  • документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
  • документ об образовании;
  • паспорт;
  • второстепенный документ типа прав или ИНН;
  • если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
  • иные документы по запросу банка.

Совет:Так как ипотека оформляется в партнерском банке, то документы от застройщика не нужны, они итак есть в банке. Это значительно упрощает оформление и делает его более быстрым.

  • Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.

Ипотека в новостройке: какие нужны документы в не партнерский банк

Стандартный пакет документов на продавца:

  • разрешение на строительство;
  • документ о собственности на земельный участок, на котором возведен дом;
  • инвестиционный контракт.

Могут потребоваться и другие документы по указанию банка. Это нужно, чтобы банк убедился в юридической чистоте застройщика и планируемой для покупки квартиры. Все документы прикладываются к справкам заявителя с работы и прочим бумагам.

Банк Сумма выдачи Срок кредита Ставка Первый взнос
Сбербанк 300 000 – 15 млн. До 30 лет 13-14% {amp}gt;От 20%
ВТБ24 500 000 – 8 млн. До 30 лет 13,5-14,5% {amp}gt;От 20-30%
Газпромбанк До 45 млн. До 30 лет 13,25-14,25% {amp}gt;От 20%
Промсвязьбанк 500 000 – 8 млн. До 30 лет 12 или 18% {amp}gt;От 20%

Как видно, условия предоставления ипотечного кредита в данных банках мало отличаются, но ипотека – это такой продукт, при котором разница в ставке даже в 0,5% может в итоге сильно отразиться на сумме ежемесячного платежа и итоговой переплате. Чтобы наглядно увидеть разницу, сделаем расчеты аналогичных ипотечных продуктов данных банков на универсальном кредитном калькуляторе.

Совершим расчет следующей сделки:

  • Цена квартиры – 3 000 000 рублей.
  • Первый взнос – 20% или 600 000 рублей.
  • Срок выдачи кредита – 20 лет.

Если сравнивать условия выдачи жилищных займов на покупку квартиры в новостройках, то среди этих банков нельзя назвать однозначного лидера, они предлагают похожие условия кредитования. Существенная разница в ставках может наблюдаться у менее масштабных банков.

Стандартные требования:

  • Стаж – более 6-ти месяцев на последнем месте;
  • общий стаж – более года;
  • официальное трудоустройство (могут быть редкие исключения);
  • минимальный возраст – от 21-23-х лет;
  • на момент гашения ипотеки возраст заемщика не должен достичь пенсионного;
  • нет негативных моментов в кредитной истории.

Все статьи дохода обязательно должны подтверждаться документально. Если вы заявляете о дополнительном доходе, его нужно доказать. Если заемщик в браке, его вторая половина выступает созаемщиком, поэтому также предоставляет справки с работы.

Ипотечным называется кредит, при котором заемщик закладывает в банк имеющуюся у него недвижимость, продолжая пользоваться ею. Особенно часто используется схема, при которой залог оформляется на приобретаемую квартиру или частный дом. Вообще, именно получение ипотеки на жилье считается наиболее популярной и востребованной банковской услугой, хотя по описанной схеме нередко приобретается и коммерческая недвижимость, и промышленные объекты.

В числе основных условий ипотечного кредита, помимо обязательного оформления недвижимости в залог, можно выделить такие параметры займа, которые являются стандартными для подобных финансовых сделок:

  • Срок. При оформлении ипотеки продолжительность действия кредитного договора нередко составляет 10, 20 и даже 30 лет;
  • Сумма. Характерной особенностью рассматриваемых кредитов выступает серьезная сумма займа, что объясняется немалой стоимостью жилья, независимо от того, идет ли речь о квартире, или частном доме;
  • Процентная ставка. Учитывая длительный срок и большую сумму, ипотечные кредиты выдаются обычно под относительно небольшой процент, который заметно ниже ставок по другим видам займов.

Факт. В начале 2018 года ставки по ипотечным кредитам в России впервые за долгие годы опустились до уровня 6-9%. Даже Сбербанк готов выдавать подобные займы на покупку жилья в новостройках под 7,4% годовых. В Россельхозбанке ситуация еще более наглядная – ипотека от ряда застройщиков – от 5%, обычная – от 8,85%. Только ВТБ выбивается из этого правила, предлагая ипотеку под 9,1% и для новостроек, и для вторичного жилья.

Условия получения ипотеки в 2017-2018 годах стали заметно более привлекательными и выгодными для потенциальных заемщиков. Это объясняется влиянием нескольких факторов. Во-первых, в последние три года неуклонно снижается ключевая ставка ЦБ РФ, что ведет к аналогичному снижению процентов по большинству кредитов.

Во-вторых, происходящее одновременно сокращение реальных доходов населения вынуждает банки предлагать клиентам более выгодные условия. В-третьих, нестабильное финансовое состояние значительной части застройщиков и девелоперов, задолжавших серьезные средства различным финансовым организациям, стало причиной того, что они зачастую расплачиваются с банками по кредитам квартирами по себестоимости или даже ниже.

Подача заявки

Подготовительный этап

Для заемщика первым этапом на пути к приобретению квартиры в ипотеку является сбор документации и подача заявки на рассмотрение своей кандидатуры и выдачи определенной суммы займа. Но при покупке первичных квартир в ипотеку процедуру надо начинать далеко не с этого. Здесь главное – это подобрать объект, который подойдет по сумме и застройщика, отличающегося надежностью.

Универсальной инструкции нет, но примерно пошагово процесс выглядит следующим образом:

  1. Выбрать объект.
  2. Предоставить документацию на него в банк для изучения.
  3. Дождаться результатов проверки застройщика.
  4. Узнать, на каких условиях в данной конкретной ситуации можно получить ипотечный заём.

Только после прохождения всей последовательности шагов речь пойдет о рассмотрении кандидатуры гражданина на роль будущего заемщика.

Выбор объекта

Выбирая будущую квартиру, покупатель обязан ориентироваться сразу на несколько факторов:

  1. Свои предпочтения. Зачастую первым показателем является общая квадратура и количество комнат в квартире. Немаловажным для многих является район, наличие развитой инфраструктуры. Кто-то желает поселиться рядом с парком, а другие недалеко от работы.
  2. Финансовые возможности. Важно предварительно оценить на какую сумму по ипотеке можно рассчитывать. Помощь в этом вопросе могут оказать в отделении банке, кроме того, можно подать онлайн-заявку на кредит, которая не требует сбора документов, а носит лишь информационный характер.
  3. Требования кредитной организации. У каждого банка есть свои перечни требований к застройщикам и кредитуемым объектам. С ним следует ознакомиться до того, как будут рассматриваться варианты.

Скомпоновать все факторы вместе возможно, но это достаточно сложно. Однако многие кредитные учреждения упрощают задачу заемщика, предлагая конкретные строящиеся объекты недвижимости. Они заранее одобрены кредитором, а покупателю остается лишь выбрать квартиру, подходящую по сумме и квадратуре.

Кредитные учреждения ориентируются не на эмоции, а исключительно на факты, подтвержденные документами. Покупателю также следует сначала изучать бумаги на строящийся объект. Это утомительное и для многих непонятное занятие можно переложить на плечи специалистов, которые проведут оценку объекта и смогут предугадать риски.

Застройщики заранее готовят всю документацию для будущих покупателей, поэтому получить к ней доступ и проверить данные несложно.

Служба безопасности финансовых учреждений проверяет квартиры на возможность ипотечного кредитования по следующей схеме:

  1. Сперва проверяется сам застройщик.
  2. Затем уже строящаяся недвижимость.

Аудиторы кредитных организаций изучают следующие документы:

  1. Правоустанавливающие бумаги на владение землей, на которой и возводится многоквартирный дом. Это может быть также договор долгосрочной аренды с разрешением на застройку.
  2. Проект на объект в утвержденной форме.
  3. Бланки, подтверждающие что средства, выданные на строительство, используются по назначению.

Если застройщик имеет инвесторов, то проверка распространяется и на них. Часто сам банк инвестирует средства. В таком случае проверка не нужна, потому что она была сделана предварительно.

После изучения всех бумаг и принятия банком положительного решения о возможности кредитования на покупку квартиры у этого застройщика, разрабатывается ипотечная программа.

Каждое кредитное учреждение, которое предлагает ипотечные продукты на приобретение первичного жилья имеет разработанные пакеты займов. Но следует учитывать, что условия их оформления могут варьироваться в зависимости от объекта недвижимости и личности заемщика. В некоторых случаях они могут быть оптимальными для получателя, но так не всегда. Следует понимать, что первичные квартиры имеют больше рисков, чем вторичные, а потому и условия могут быть более жесткими.

Ипотека на новостройку: условия взятия и пошаговая инструкция

Процентная ставка по таким ипотечным займам варьируется в широком диапазоне, но заемщик должен быть готов к тому, что он будет погашать оформленный заём по двум различным ставкам. Сначала процент по кредиту выше и так продлится весь период застройки. После того как объект сдадут в эксплуатацию, а покупатель оформит право собственности на себя, ставка снизится.

Оформление новостройки в ипотеку по шагам

Приобрести квартиру в кредит можно не только в готовом, но и в строящемся объекте на любой стадии возведения. Такая сделка более выгодная, потому что цена квадратного метра в пока что недостроенном доме всегда ниже. Регулировать факт совершения сделки могут разные договора в зависимости от ситуации и того, кто выступает продавцом:

  • Договор долевого участия или сокращенно ДДУ. Такой договор применяется чаще всего. Для застройщика – это метод привлечения инвестиций для возведения объекта, именно такой договор заключается, если квартира приобретается на стадии возведения дома. ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от мошеннических действий и гарантирует возврат средств в случае признания компании банкротом.
  • Договор цессии или уступки прав требования. Если говорить простыми словами, то договор цессии заключается, если гражданин, который уже имеет право собственности на квартиру в недостроенном доме, желает это право продать другому гражданину. То есть, вы приобретаете недостроенное жилье не у застройщика, а у гражданина, который уже приобрел объект до ДДУ. Так часто работают фирмы-посредники, которые покупают жилье на стадии «котлована», а затем по мере возведения дома продают его дороже.

Совет:На практике банки предпочитают не связываться с договорами цессии, они более рискованные, а банки предпочитают безопасные сделки. Поэтому, если вы желаете купить квартиру в новостройке в ипотеке, выбирайте ДДУ.

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки. Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отличается. Это не удивительно, так как механизм ипотечного кредитования жестко регламентирует значительную часть условий подобных займов. Пошаговая инструкция действий по получению кредита рассматриваемого вида предполагает последовательное выполнение нескольких этапов.

Как правило, получение ипотеки на покупку квартиры или частного дома начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости для приобретения. Банки одинаково активно кредитуют жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако, в первом случае предлагаемые условия в большинстве случаев несколько более выгодны по описанной выше причине – многие кредитные организации предоставляют займы застройщикам, в результате чего те рассчитываются квартирами по льготной цене.

Важно. Сбербанк оформляет ипотеку в некоторых новостройках под 7,4% годовых. В то же время кредит на покупку готового жилья на вторичном рынке выдается заемщику по процентной ставке, равной 8,6%.

Для успешного оформления ипотечного кредита крайне важно убедиться в правовом статусе выбранного объекта недвижимости. Речь в данном случае идет о том, имеет ли продавец законные права на квартиру и на совершение сделок с ней. Практика показывает, что на рынке жилой недвижимости «трудится» немалое число различных мошенников. Серьезную помощь заемщику в этом вопросе может оказать квалифицированный риелтор.

После выбора объекта недвижимости для получения ипотеки нужно произвести его оценку. Для ее выполнения целесообразно привлекать оценщика, имеющего аккредитацию в тех банках, куда заемщик планирует обратиться с заявкой на кредит. В противном случае вполне вероятно придется производить данную операцию повторно.

По результатам оценки составляет отчет, в котором не только указываются все характеристики объекта недвижимости, но и его правовой статус, а также имеющиеся у владельца документы. Все это является базой для оформления ипотечного кредита, поэтому к осуществлению мероприятия следует подходить ответственно и серьезно.

Практически каждый этап оформления ипотечного кредита сопровождается определенными расходами. Их величина зависит от нескольких факторов, в частности:

  • региона, в котором оформляется займ;
  • условий, установленных банком;
  • параметров кредита и характеристики объекта недвижимости, закладываемого в ипотеку.

К числу обязательных расходов можно отнести:

  • оплату труда оценщика;
  • расходы на получение страхового полиса;
  • госпошлина по регистрации сделки;
  • открытие счета в банке;
  • другие сопутствующие затраты, установленные кредитной организацией.

Несмотря на то, что общая сумма перечисленных выше расходов несопоставима с размером кредита, их выплата на практике доставляет заемщику немало неудобств. Однако, следует помнить и о том, что он имеет право на получение налогового вычета с процентов по ипотеке, а также с основной суммы кредита. В любом случае речь идет о максимальном вычете в размере 3 млн. рублей, 13% от которого составляет 390 тыс. рублей.

Приобрести квадратные метры в новостройке в ипотеку можно тремя способами:

  1. По ДДУ (договор долевого участия). Это наиболее безопасный способ покупки жилья на первичном рынке, так как квартира приобретается дольщиком напрямую у застройщика. На деньги дольщиков объект строится. В договоре прописывают, что покупатель имеет долю в строящемся доме и впоследствии сможет оформить право собственности на квартиру. Схема оформления ипотеки с ДДУ многими банками уже хорошо отработана. Если есть выбор с другими способами приобретения в новостройке, то лучше остановиться именно на ДДУ по причине меньших рисков и более лояльного отношения кредитных учреждений.
  2. По договору цессии (переступки прав). Приобретение доли осуществляется у предыдущего покупателя по ДДУ. Часто им является инвестор, который скупил много квартир на этапе котлована, а к моменту постройки дома продает жилье дороже. При ипотеке банк оценивает свои риски выше, поэтому процентную ставку назначает более высокую. Будущему заемщику нужно тщательно проверить предыдущего владельца ДДУ. Возможно, он пытается продать квартиру в доме с существенными недостатками.
  3. По договору с ЖСК (жилищно-строительный кооператив). У покупателя будет на руках членская книжка, при этом регистрация сделки о покупке пая в ЖСК не требуется. Здесь остается уповать только на добросовестность застройщика, так как именно он ведет учет проданных квартир и всегда есть риск двойных продаж. Иногда к такой схеме прибегают застройщики, не имеющие всех разрешительных документов на строительство. Классическая ипотека с залогом покупаемого жилья (или прав на него) в случае с ЖСК банками не применяется.

При оформлении ипотеки в строящемся доме от заемщика потребуются следующие документы:

  1. Копия паспорта и другого личного документа в зависимости от конкретного банка — ИНН, водительское удостоверение, военный билет.
  2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Если заемщик работает по совместительству, справки нужно взять со всех мест.
  3. Заявление-анкета на ипотеку.
  4. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем. Либо копия трудового договора, если заемщик работает по нему.
  5. Документы, касающиеся семейного положения — свидетельства о рождении детей, браке, разводе. Требуются не всегда.
  6. Если заемщик женат/замужем, то от его супруга(-ги) также потребуется справка 2-НДФЛ и копия паспорта.
  7. Декларации из налоговых органов за последний отчетный период с отметками об их принятии – для предпринимателей.
  8. Справки и документы по другим ежемесячным доходам и денежным поступлениям (если они есть). Например:
    • договор сдачи в аренду другой имеющейся недвижимости;
    • справка о получении пенсии по какому-либо основанию — потеря кормильца, выслуга лет в органах внутренних дел;
    • справки о получении компенсаций — за детский сад, по уходу за пожилым человеком.
  9. Документы по льготным и специальным ипотечным программам, если заемщик участвует в них – сертификат и другие бумаги по запросу банка.
  10. Если планируется использовать в сделке материнский капитал, то понадобятся:
    • сертификат на материнский капитал;
    • справка из Пенсионного фонда об имеющемся остатке денег материнского капитала.
  11. Документы по приобретаемому жилью. Они нужны в последнюю очередь, когда банк одобрит клиенту выдачу ипотеки. В зависимости от способа приобретения квартиры, нужно предоставить:
    • договор ДДУ;
    • договор переуступки прав;
    • членская книжка о вступлении в ЖСК.

При оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме, некоторые банки более требовательны к своим клиентам. Однако главное условие – отсутствие плохой кредитной истории.

Помимо этого, к заемщикам выдвигают следующие требования:

  1. Хорошая кредитная история у созаемщиков (если они есть).
  2. Гражданство РФ.
  3. Возраст от 21 до 75 лет на момент последнего платежа по кредиту.
  4. Стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Общий официальный стаж за последние 5 лет – не менее года.
  5. Платеж по ипотеке не должен быть выше 40% от общего ежемесячного дохода клиента.
  6. Согласие клиента на залог имущественных прав требования по приобретаемому объекту (так как дом еще строится, а когда квартира будет надлежащим образом оформлена, то в залог перейдет она).
  7. В некоторых случаях требуется поручительство двух лиц.

Квартира в новостройке оформляется в несколько этапов:

  1. Заемщику необходимо определиться с застройщиком и объектом недвижимости. Информацию о строительной компании можно найти в интернете. У крупных фирм обязательно есть свой сайт.

Особое внимание следует уделить:

  • Возможным срывам сроков сдачи по завершенным и нынешним объектам.
  • Надвигающемуся банкротству (если информация есть в нескольких источниках).
  • Отзывам дольщиков.

Специалисты констатируют, что наиболее рискованные вложения – это когда дом еще на этапе котлована или он завершает конкретный комплекс застройки.

  1. Выбрать банк из числа тех, кто сотрудничает с данным застройщиком. В принципе, заемщик может и сначала выбрать кредитное учреждение, а уже потом определяться с застройщиком. Этот вариант подходит тем, кто имеет определенные привилегии (зарплатный клиент, безупречная кредитная история) в конкретном банке. Но тогда выбор недвижимости будет ограничен.
  2. Сбор документов для ипотеки и подача их в банк. Это можно сделать и с помощью ипотечного брокера.
  3. Подготовка ДДУ, договора переуступки прав или членской книжки о покупке пая – в зависимости от способа приобретения недвижимости в ипотеку. Образцы договоров обычно уже согласованы с банком. Сам документ необходимо подписать, а также завизировать застройщиком.
  4. Кредитная организация назначает дату сделки. В этот день необходимо прийти в банк со всеми документами по ипотеке и подписанным договором со строительной компанией. Необходимо будет подписать кредитный договор и оплатить страховку. В зависимости от банка первый взнос нужно внести либо на счет до востребования либо на аккредитивный счет.
  5. Регистрация ипотеки в Росреестре. Туда необходимо прийти вместе с представителем застройщика. На этом этапе будет оформляться и залог.
  6. После того как сделка зарегистрирована (это занимает около 10 рабочих дней), банк переводит деньги застройщику. Для этого заемщик приходит в кредитное учреждение с договором на квартиру и отметками Росреестра.
  7. Заемщик начинает выплату кредита, а когда дом будет построен и допущен к эксплуатации, то квартиру нужно оформить в собственность и получить кадастровый паспорт. Будет проведена и независимая оценка недвижимости. В течение 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры залог прав требуется переоформить в залог недвижимости.

Как зарегистрировать новостройку по ипотеке?

После одобрения и заключения всех требуемых договоров с банком, страховой компанией и с застройщиком следует завершающий этап сделки – получение свидетельства на собственность. Это происходит в Росреестре, куда вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • закладная и кредитный договор;
  • документы всех граждан, которые будут выступать собственниками (паспорта, свидетельства о рождении);
  • квитанций об уплате госпошлины (2000 рублей);
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры.

Совет:При регистрации сделки в Росреестре обязательно должен присутствовать представитель строительной компании, у которой вы приобретаете квартиру.

Имеется ли господдержка ипотеки

Программы ипотечного кредитования были разработаны на государственном уровне для того, чтобы граждане имели возможность приобретать недвижимость и жить в ней до выплаты долговых обязательств. Сама по себе такая возможность уже благо для граждан, но даже установленные процентные ставки далеко не всем по плечу. Поэтому на государственном уровне разрабатываются иные программы, направленные на поддержание иных слоев населения.

Ипотека с господдержкой распространяет свое действие на:

  1. Военнослужащих. Участники НИС получают ежегодно перечисления на собственный целевой счет в установленном размере. Стать участником может каждый, кто отслужил в рядах МВД более трех лет и нуждается в улучшении жилищных условий.
  2. Семьи с двумя или более детей. Эта программа сравнительно молодая, действует с начала 2018 года. Суть ее заключается в том, что данная категория граждан может получить ипотеку под 6%.

Существуют отдельные программы субсидирования малоимущих, а также педагогов и научных деятелей.

Ипотека на новостройку с материнским капиталом

ежемесячный платеж по ипотеке

Если у вас имеется сертификат на материнский капитал, то вы можете стандартно использовать его при оформлении ипотечного кредита. На 2016 год размер материнского капитала составляет 453 000 рублей, его сумма ежегодно индексируется.

Совет:
Некоторые банки даже снижают минимальный размер первого взноса, если заемщик применяет сертификат на МК. Например, это актуально в Газпромбанке.

За счет сертификата можно увеличить максимально одобренную банком сумму. Например, если банк вынес решение об одобрении займа на сумму до 2,4 миллиона рублей, то благодаря сертификату вы можете приобрести более дорогостоящий объект. Или же вы можете использовать его для уменьшения суммы кредита.

Военная ипотека на новостройку

Участники НИС также могут реализовать свое право на оформление ипотечного кредита с применением специального сертификата, выданного военнослужащему. Он представляет собой документ определенного номинала, его можно использовать для приобретения жилья любым методом, включая оформление ипотеки на квартиру в новостройке.

Условия выдачи ипотеки будут стандартными, сумму сертификата можно использовать, как и при материнском капитале, на увеличение максимально возможной суммы кредита либо на уменьшение уходящей в кредит суммы. Некоторые банки применяют сниженные ставки при оформлении военной ипотеки.

Ипотека на новостройку без первоначального взноса

Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.

Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.

Совет:
Но даже если вы оформите кредит наличными на другого человека с целью использовать данные средства для первого взноса по ипотеке, помните, что изначально вам придется платить два кредита одновременно. Проанализируйте, справитесь ли вы с такой кредитной нагрузкой.

Ипотека на новостройку плюсы и минусы

Из минусов можно отметить только ограниченный выбор банков. Если вы нашли подходящий вариант приобретения, то застройщик может быть аккредитован только парой банков, в которые вы и будете вынуждены обращаться. Из-за этой ограниченности можно проиграть в процентной ставке. Так, зарплатные клиенты банков могут оформить ипотеку по сниженным ставкам, но ограниченность выбора может исключить возможность обращения именно в этот банк.

Плюсом можно назвать возможность приобретения жилья на любом этапе строительства. И чем больше времени остается до окончания строительства, тем дешевле будет квартира.

Многие граждане боятся заключать договор долевого участия, помня о времена обманутых дольщиков. Но теперь государство разработало систему защиты граждан, которые приобретают жилье в строящемся доме, в случае банкротства застройщика покупатель получает компенсацию.

Военная ипотека на новостройку

Участники НИС также могут реализовать свое право на оформление ипотечного кредита с применением специального сертификата, выданного военнослужащему. Он представляет собой документ определенного номинала, его можно использовать для приобретения жилья любым методом, включая оформление ипотеки на квартиру в новостройке.

Условия выдачи ипотеки будут стандартными, сумму сертификата можно использовать, как и при материнском капитале, на увеличение максимально возможной суммы кредита либо на уменьшение уходящей в кредит суммы. Некоторые банки применяют сниженные ставки при оформлении военной ипотеки.

Ипотека на новостройку без первоначального взноса

Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.

Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.

Совет:Но даже если вы оформите кредит наличными на другого человека с целью использовать данные средства для первого взноса по ипотеке, помните, что изначально вам придется платить два кредита одновременно. Проанализируйте, справитесь ли вы с такой кредитной нагрузкой.

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Из минусов можно отметить только ограниченный выбор банков. Если вы нашли подходящий вариант приобретения, то застройщик может быть аккредитован только парой банков, в которые вы и будете вынуждены обращаться. Из-за этой ограниченности можно проиграть в процентной ставке. Так, зарплатные клиенты банков могут оформить ипотеку по сниженным ставкам, но ограниченность выбора может исключить возможность обращения именно в этот банк.

Ипотека на новостройку: условия взятия и пошаговая инструкция

Плюсом можно назвать возможность приобретения жилья на любом этапе строительства. И чем больше времени остается до окончания строительства, тем дешевле будет квартира.

Многие граждане боятся заключать договор долевого участия, помня о времена обманутых дольщиков. Но теперь государство разработало систему защиты граждан, которые приобретают жилье в строящемся доме, в случае банкротства застройщика покупатель получает компенсацию.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector