На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу – застройщику или строительной компании.

Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

  1. Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
  2. Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
  3. Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.

https://www.youtube.com/watch?v=

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях:

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

Продажа юрлицом квартиры в ипотеку

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

  1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
  2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
  3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
  4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

  • Безналичный перевод на счет предприятия;
  • Банковский аккредитив.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Все о тонкостях покупки квартиры у юридического лица. С какими сложностями и рисками можно столкнуться? Какие документы нужны при заключении сделки? Что должно быть отражено в договоре?

Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.

Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:

  1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
  2. Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
  3. Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.

Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.

Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать.

Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.

Нюансы сделки

Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:

  • Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
  • Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
  • Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.

При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.

К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.

При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:

  • Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
  • Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
  • В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
  • В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.

Нарушение любого пункта из этого перечня сделает договор недействительным.

Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Если сравнивать процедуру покупки квартиры у физического лица и у юридического лица, с полной уверенностью можно заявить, что сделка с юридическим лицом более сложная.

Данный факт можно объяснить тем, что подобная процедура, в которой продавцом выступает юридическое лицо, наполнена обширным перечнем документов и некоторых особенностей, т.е. нюансов.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

Физическое лицо, которое не имеет специальных знаний, может попасть в очень неприятную ситуацию.

Ведь иногда крайне сложно понять все тонкости, и самое главное — не пропустить любые намеренные или ненамеренные деяния со стороны юридического лица, на основании которых впоследствии сделка может быть признана ничтожной.

На основании законов предусматривается отдельный порядок реализации имущества акционерными обществами.

Помимо всего прочего, на основании устава акционерного общества крупными сделками могут признаваться любые операции, которые связаны с покупкой или продажей имущества.

Если совершается подобная сделка, генеральный директор обязательно должен получить согласие на её осуществление от остальных участников общества.Такой вопрос решается на заседании  совета директоров либо на собрании акционеров.

В том случае, когда реализуемый объект не входит в категорию крупных, данный факт также подтверждается  документально.

Самое важное и судьбоносное действие покупателя при заключении с юридическим лицом, которое оградит его  от мошеннических схем, – это скурпулезное изучение предоставленных документов, которые требуются для совершения сделки.

А для этого необходимо, чтобы юридическое лицо предоставило следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРП на продаваемый объект. Данный документ расскажет о том, кто является владельцем данной собственности, имеются ли по данному объекту обременения либо судебные разбирательства, сведения о регистрации прав, кадастровый номер, адрес объекта  и его площадь.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Уставные документы юридического лица, действующие на момент сделки. Из них необходимо почерпнуть информацию о том, у каких лиц имеются полномочия на подписание документов и совершение сделок.
  • Документ, подтверждающий права доверенного лица  — это может быть  приказ о назначении директора, протокол либо доверенность.
  • Документы, подтверждающие согласование сделки со стороны органов владельца (протокол совета директоров, собрания участников и т.п.).
  • Документы, подтверждающие право собственности ( судебное решение, купля-продажа и т.д.).
  • Кадастровый паспорт.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего владельца.
  • Документы, подтверждающие полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего владельца.
  • Согласование сделки на реализацию объекта предыдущим собственником.

Есть вопрос к юристу?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

7 (499) 350-84-35 – Москва
7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Пакет документов, необходимых для покупки квартиры у юридического лица, практически неотличим от набора бумаг при сделке между физлицами:

  • паспорт покупателя;
  • паспорт доверенного лица (если организация действует через посредника);
  • учредительная документация организации-собственника или фирмы, которой имущество отдано в доверительное управление;
  • документ-основание;
  • кадастровый паспорт квартиры с техническим планом;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из налоговой службы об отсутствии налогового бремени;
  • копия финансово-лицевого счета, если расчет между сторонами сделки производится безналичным способом.

Кардинальные различия здесь могут быть только в одном пункте – документе-основании. Как известно, эта бумага показывает государственному регистратору, каким путем квартира досталась ее прежнему владельцу. Когда им является физическое лицо, все понятно: жилье могло быть куплено, обменяно, унаследовано, получено в дар, или по решению суда после имущественного спора.

Юридическое лицо могло получить право на жилое помещение и другими способами. Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика (но не через договор долевого участия), то основанием будет не одна бумага, а несколько:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом;
  • документы, подтверждающие завершение строительства и ввод жилья в эксплуатацию.

Если же продавец – компания, не являющаяся собственником, то основанием могут быть договор доверительного управления или договор о переуступке прав. То есть, документы, подтверждающие правомочность продавца осуществлять сделку с данным объектом недвижимого имущества.

При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и во время приобретения жилья у частника. То есть, вместе с базовым набором документов предоставляется экспертное заключение оценочной фирмы о стоимости недвижимости. Счетом, на который будут переведены кредитные средства, станет не счет сберкнижки или лицевой счет физического лица, а расчетный счет организации.

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку:

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Названные Вами причины не могут быть самостоятельными основаниями признания сделки купли-продажи недействительной, они могут лишь указывать на такие основания.

Хорошо, что Вы так внимательно изучаете документы. Рекомендую еще несколько моментов. Получите в Росреестре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Из этой выписке Вы узнаете есть ли на данный момент обременения этой квартиры или нет. Например арест или ипотека.

Далее попросите продавца представить Вам выписку из поквартирной карточки на квартиру или заверенную копию поквартирной карточки. Эта справка выдается отделом ЖКХ и СР (обычно так он называется), то есть той организацией, котороую уполномочил муниципалитет заниматься жил.фондом. Из этой карточки вы узнаете есть ли там жильцы не снятые с учете, кто ранее проживал и когда выехал.

Также на сайте ФНС посмотрите не находится ли в стадии банкротства это ООО.

С уважением, С.Сергеев

По поводу доверенности на приобретение, то проверить полномочия доверенного лица можно двумя способами: запросив само юр. лицо, чтобы письменно подтвердили и получив выписку из ЕГРП о которой я писал выше из которой и увидите,, зарегистрирована эта квартира за этим ООО или нет.

Пи проверке «чистоты» сделки в первую очередь проверяют названные мной документы. Далее можно поговорить с соседями и всеми, кто ранее проживал в квартире, если узнаете их адреса. Немаловажно, чтобы продавец, ООО было «стабильной» организацией, имеющей на своем балансе имущество, чтобы в случае расторжения сделки, либо признания её недействительной это ООО могло бы вернуть Вам деньги.

В любом случае, приобретение квартиры это своего рода «рулетка» и гарантировать «на все 100%» ничего нельзя.

1). Необходимо установить, действительно ли Доверенность исходит от уполномоченного Уставом ООО лица? Для этого необходимо затребовать от ООО Выписку из ЕГРЮЛ с данными по состоянию на последний месяц.

Из содержания выписки можно будет установить Директора ООО. Соответственно, если полномочия лица, обозначенного в Доверенности, на совершение сделки по отчуждению квартиры исходят от иного лица, нежели Директор ООО, есть повод задуматься.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

2). Необходимо выяснить подлинный ОГРН ООО в той же Выписке из ЕГРЮЛ. Далее (при обнаружении несоответствий) потребовать от другой стороны по предстоящей сделке внесения исправлений в документы в установленном порядке.

3). В случае с Паспортом возможно совпадение. Причины выдачи Паспорта могут быть различны (например, утрата Паспорта). Важна подлинность документа.

4). В Вашем Договоре сроки должны быть обозначены другие (так как Вы только обираетесь заключить Договор). Срок в тридцать дней на регистрацию остаётся.

Применительно к несоблюдению сроков по уже исполненному Договору, необходимо учитывать фактические обстоятельства неосуществления регистрации в срок, обозначенный Договором. Возможно, несовпадение срока вызвано виновными действиями предыдущего покупателя.

Нужно ли оплачивать налоги:

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Поэтому сделка может быть признана впоследствии недействительной, если не проверить детали, обозначенные в пунктах 1 и 2.

Конечно же, важно установить, не имеется ли каких-либо прав третьих лиц на квартиру. Ответ на этот вопрос Вы сможете прояснить, получив данные из Федерального реестра прав на объекты недвижимости.

Если Ваш договор купли-продажи состоится, а предыдущая сделка всё же будет оспорена, то у предыдущей хозяйки будет возможность заявить лишь виндикационный иск.

Статья 302 устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку Вы добросовестный приобретатель и получаете имущество по возмездному договору, хозяйке придется доказать., что имущество выбыло из её владения незаконно.

Представляется, что доказать подобное ей будет затруднительно.

В остальном согласен с коллегами.

Здравствуйте. При покупке квартиры у юр. лица (банка) с помощью его посредника (риэлтора), в договоре купли-продажи продавец указывает не всю сумму за какую продает квартиру (часть денег получает на руки сам посредник). При этом посредник (риэлтор) имеет доверенность от продавца только на сбор документов, но не на получение денег.

Подскажите пожалуйста как нам юридически грамотно составить договор с риэлтором, чтобы в случае форс-мажорной ситуации (отмены сделки) вернуть деньги не только с банка, на основании договора купли-продажи, но и др. часть денег с самого риэлтора. Может есть какие-то расписки на оказание услуг или какой-то иной деятельности, на какие не нужно заключать договор с посредником

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

  1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
  2. Проверка квартиры и документации на нее;
  3. Подготовка соглашения и его подписание;
  4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
  5. Регистрация перехода права владения.

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

  • Разрешительная на строительство объекта;
  • Лицензию застройщика;
  • Проект здания;
  • Правоустанавливающие бумаги на землю;
  • Заключение Гостройэкспертизы.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Покупка в ипотеку

Расчеты сторон

Итак, в банке необходимо предъявить:

  • полный пакет бумаг;
  • оценочный документ на недвижимость.покупка недвижимости у юридического лица

После подтверждения операции финансовая организация заключит договор с заемщиком и отправит денежные средства. В данном случае деньги поступят на счет не физическому лицу, а на счет фирмы, у которой и приобретается жилье.

Стоит отметить, что вопросом оформления ипотечного кредитования рекомендовано заниматься заранее, так как в практике нередко встречаются случаи, когда юридическое лицо требует внесение первоначального взноса.

Что такое снижение риска?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

Сделки с недвижимостью априори связаны с некоторыми возможными опасностями. При проведении сделок по покупке недвижимого имущества у юридического лица, они наиболее вероятны.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

Основные риски при осуществлении данной сделки:

  • риск осуществления сделки по продаже недвижимости по фальшивым документам;
  • признание ничтожности сделки и возврат имущества продавцу через суд;
  • денежные манипуляции и лишние финансовые затраты;
  • отсутствие у директора прав на продажу имущества;
  • ликвидация предприятия на момент процедуры продажи.

Чтобы в случае признания сделки недействительной, подтвердить в суде факт оплаты, необходимо грамотно произвести платеж: либо через кассу фирмы с подтверждением в виде кассового ордера, либо через банк, с подтверждением директора и бухгалтера факта оплаты.

Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

  1. Выписка из ЕГРН.

    С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.

  2. Правоустанавливающие документы юридического лица.

    С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.

  3. Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  4. Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  5. Свидетельство о праве собственности.
  6. Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  7. Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.

Схемы мошенничества

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно ознакомиться с основными схемами обмана при сделках с недвижимостью:

  1. Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта. В рамках этой схемы, продавец-юр.лицо продает квартиру, с указанием в договоре предельно заниженной стоимости. После сделки продавец инициирует процедуру банкротства. В этом случае, все проведенные за последний год банкротом сделки пересматриваются, и если в договоре явно заниженная цена, такие сделки признаются недействительными и подлежат расторжению.

    В итоге покупатель получает назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а разница неучтенных средств (те, которые не были прописаны и подтверждены платежными документами) остается продавцу.

  2. Подделка документов. Часто мошенники для самообогащения подделывают документы на разрешение проведения сделки. Доверенность, протокол собрания или итоги заседания совета директоров – те документы, на которые следует обратить внимание в первую очередь. Естественно, в этой ситуации сделка признается недействительной, но чаще всего, к этому моменту, продавец уже успевает уехать вместе с деньгами.
  3. Финансовые махинации. Часто продавец уговаривает покупателя произвести расчет за объект наличными из рук в руки, при этом даже не удосуживается предоставить какие-либо подтверждающие платеж документы. В случае признания сделки недействительной и объект, и деньги остаются у продавца.

Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.

Особенности сделок с недвижимостью:

  • если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства;
  • если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
  • если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
  • при приобретении вторичной недвижимости, помимо документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку – наиболее безопасный способ приобретения.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.

Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.

Сама процедура покупки является для покупателя стандартной вне зависимости от того, кто выступает в роли продавца объекта недвижимого имущества.

  1. Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.
  2. Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
  3. Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
  4. Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
  5. Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.

Основными рисками для покупателя является потенциальное мошенничество с документами со стороны компании.

Поскольку для совершения сделки требуется большее количество документов, то и возможность появления незаконных схем также увеличивается. Юридический портал bukva-zakona.

com советует на этапе проверки документов обращаться за помощью опытных специалистов, поскольку самостоятельное выявление несоответствий или подлогов зачастую попросту не представляется возможным.

покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Особое внимание покупатель должен обратить на следующие моменты:

  • согласие на сделку должно быть ото всех владельцев (учредителей) компании и выражено оно должно в форме протокола с личными их подписями;
  • доверенность представителя компании должна подразумевать его право на совершение данной сделки;
  • если компания-продавец препятствует получению сведений о юридическом лице (выписке из ЕГРЮЛ), то это можно сделать и самостоятельно;
  • если компания-продавец предлагает оплатить сделку (или её часть) в наличной форме, следует понимать, что вас хотят сделать участником противозаконных действий;
  • если компания стала собственником недвижимости менее 3 лет назад, то следует понимать, что существуют риски оспаривания сделки со стороны прежних хозяев квартиры, нелишним будет заранее изучить «историю» квартиры;
  • перед непосредственным подписанием договора о покупке необходимо запросить выписку из домовой книги – при обнаружении любых попыток компании прописать кого-то в квартире перед самой сделкой, следует отказаться от её заключения.

Не следует слепо доверять словам представителей компании. Любые их уверения должны быть подтверждены документально. Покупатель не должен бояться отстаивать свои права на стадии заключения сделки, после того, как покупка произойдёт сделать это будет значительно сложнее.

Разновидностью ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, является приобретение недвижимости в новостройках. Любая компания-застройщик по определению является лицом юридическим.

Риски дольщиков в данном случае связаны с неправомочной документацией компании, а также с тем, что само строительство может не закончиться вводом в эксплуатацию.

Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на следующие моменты:

  • разрешительные и проектные документы должны касаться именно этого объекта, содержать дату и порядок передачи квартир клиентам;
  • должны быть оформлены документы на земельный участок под домом (собственность или аренда на большой период времени);
  • текст договора не должен предусматривать возможности одностороннего его расторжения компанией или необоснованного увеличения стоимости;
  • компания-застройщик должна иметь положительную репутацию и стаж работы на строительном рынке, к деятельности любых неизвестных компаний следует относиться с настороженностью.

покупка квартиры у юридического лица какие риски покупателя

Покупателю следует помнить, что ипотека на покупку объекта недвижимости у компании может быть предоставлена, как для приобретения этой недвижимости в новостройках, так и в уже существующих домах.

Снижение риска – это действия, позволяющие уменьшить вероятность его реализации, и/или нейтрализующие последствия его реализации.

Другими словами – при подготовке сделки купли-продажи квартиры, мы стараемся обходить возможные «засады», и заранее предусматриваем возможные проблемы. При таком подходе, риски сделки для нас снижаются, а если неприятность все же случится, то ее последствия для нас будут менее болезненными, а то и вовсе незначительными.

Чтобы этого достичь, от нас потребуются вполне конкретные действия.

  • сбор информации о квартире и ее собственниках (в т.ч. путем личного общения с ними);   • анализ документов и соответствующие выводы;   • консультации с профильными юристами;

  • сбор дополнительных документов (помимо тех, что необходимы для регистрации сделки);

  • избегание сомнительных предложений и условий сделки;

  • правильные и достаточные формулировки в Договоре купли-продажи квартиры (шаблонный договор не может учесть нюансов конкретной сделки);

Покупка “вторички”

риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юрлица на вторичном рынке, хоть и более редкая операция, чем покупка новостройки, но менее рискованная.

Главное, что должен помнить покупатель, – это необходимость тщательной проверки бумаг и соответствия жилплощади своим требованиям.

Как осуществить покупку квартиры у юридического лица и как снять риски при приобретении вторичного жилья? Есть ряд правил:

  • Необходимо тщательно собрать все требуемые бумаги.
  • При подписании договора нужно проявить особенную бдительность. Лучше, чтобы при этом присутствовал человек с юридическим образованием.
  • Важно обеспечить безопасность при оплате сделки.
  • В завершении необходимо зарегистрировать купленное жилье.

Лучше всего с подобной задачей справится опытный риэлтор. Он хоть и возьмет свой процент от производимой покупки, но все-таки поможет минимизировать риски покупателю.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.

покупка квартиры у юридического лица как снять риски

В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:

  • Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
  • Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
  • Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.

Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение “прозрачной” сделке. Никаких подложных документов и махинаций.

Этапы оформления сделки

Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:

  1. Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
  2. Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
  3. Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
  4. После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
  5. В заключении можно регистрировать квартиру.

Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.

Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:

  • для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
  • только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.

Необходимый пакет документов

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Конечно же, на полный пакет бумаг. Стоит отметить, что для такой сделки набор документов для продавца (юрлица) и покупателя разные.

Необходимые бумаги, которые нужно собрать покупателю для приобретения жилплощади у фирмы:

  • оригинал паспорта покупателя;
  • если он состоит в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на приобретения жилья;
  • при покупке квартиры в ипотеку нужно получить справку для подтверждения платежеспособности, как правило, это справка о доходах с работы.

Для юридического лица пакет документов больше и собрать его сложнее:

  • основание, то есть документ, подтверждающий передачу данной квартиры от прошлого владельца (в случае “вторички”);
  • технический паспорт жилплощади;
  • кадастровый паспорт недвижимого имущества;
  • документ из ФНС;
  • справка, предоставленная управляющей компанией или ТСЖ, где находится объект;
  • копия лицевого счета;
  • устав и прочие документы на организацию.

Расчет и налоги

Сделку можно оплатить двумя способами.

  1. Путем перевода средств на лицевой счет организации. Считается самым безопасным, если происходит покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя минимальны, так как в операции задействован банк.
  2. Путем составления банковского аккредитива, то есть подписать кредитный договор (в случае ипотечного кредитования).

Стоит отметить, что наличный расчет при такой операции не допустим. Ни одна честная фирма не позволит принять деньги за проданную квартиру наличкой.

Что касается налогов. В законодательстве указано, что любое юрлицо при продаже имущества должно платить налоги. Однако организация освобождается от них в случае продажи жилой недвижимости. В данной ситуации фирма должна будет только покрыть налог на полученную прибыль, если такая имела место быть.

Остерегайтесь мошенников

Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

  • Сделка должна быть “чистой”. Никаких доверенностей.
  • Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
  • Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
  • При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

Запомните: официальное юридическое лицо – это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.

Специалисты в области жилищного права не зря призывают граждан к особой внимательности при такого рода сделках. И дело тут не только в некоторых процедурных сложностях. Приобретение квартиры у юридического лица чревато дополнительными рисками для покупателя. Доля мошеннических сделок здесь куда выше, чем при взаимоотношениях между физлицами.

Наиболее распространенным и простым методом обмана покупателя является подделка одобрения организацией. Разрешение на сделку может иметь несколько форм:

  • протокол собрания учредителей или совета директоров;
  • выписка из вышеназванного протокола;
  • письменное согласие в произвольной форме, подписанное всеми учредителями организации.

В российской судебной практике примеров фальсификации этих документов десятки тысяч. Директор или другой уполномоченный сотрудник фирмы ради экономии времени или в целях личного обогащения подделывает подписи и печати на документе. А потом несчастному покупателю приходит повестка в суд: кто-то из учредителей юрлица решил оспорить сделку, так как не давал на нее «добро».

А бывает, что мошенники просто подделывают документы организации, к которой они не имеют никакого отношения. Проверить это покупатель не может и, поддавшись обаянию и убедительности «законных представителей собственника» заключает фиктивную по сути сделку. Продавцы растворяются «в ночи», а человек остается у разбитого корыта.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector