Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Папака с надписью анлоги, дом и договор продажи

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с

п. 2 ст. 220 НК РФ

гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году. Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е. 0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение. Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е. каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей. Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Все зависит от того, сколько времени прошло с момента принятия квартиры в собственность. Чем больше времени прошло, тем выше вероятность того, что налог с продажи квартиры платить не придется.

Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

1 января 2016 года является своеобразным рубежом. Именно в этот день начали действовать принципиальные поправки в Налоговом кодексе, касающиеся условий, при выполнении которых оплата налога с продажи квартиры не предусмотрена.

Так, если право на квартиру получено в период времени до 2016 года, то шансы не платить налог с продажи квартиры возрастают с каждым годом. Для подобных объектов продажи достаточно дождаться окончания трехлетнего периода со дня оформления права на квартиру. Вопрос о том, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог, обсудим немного позже.

Ну а чтобы гарантированно не платить налог с продажи квартиры, приобретенной после 31 декабря 2015 года, придется подождать еще несколько лет, так как минимальный период владения собственностью законодатели увеличили до 5 лет. Срок в три года сохранен лишь для нескольких ситуаций. Например, квартира была подарена кем-то из родственников, или получена в наследство.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет – это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога.

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать.

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается – вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета – 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Портал “Ваши налоги”2018

____________________________________________________________________________________________________________________

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ “КОММЕНТИРОВАТЬ”. ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА “ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ”.

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае – расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно – либо вычет, либо расходы.

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы.

Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе “Комментировать” (см. ссылку).  Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой – расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой по-другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество и других особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт. 

“Портал “Ваши налоги”2018

В данной ситуации налогоплательщик может получить вычеты по обоим основаниям: и на покупку и на продажу. Причем, при продаже квартиры можно выбрать один из вариантов:

  • уменьшить доход от продажи на один миллион рублей (обычно применяется, если нет документов, подтверждающих расходы на покупку жилья);
  • уменьшить полученный доход на сумму, потраченную на покупку квартиры.

А дополнительно, при покупке жилья в том же году, можно воспользоваться положенным вычетом и вернуть из бюджета 13 процентов от допустимой законом суммы.

Пример 5. Киселев Владимир Петрович купил малогабаритную квартиру в новом доме за 1 850 000 рублей и получил право собственности зимой 2018 года. В августе этого же года продал ее за 2 000 000 рублей, т.е. срок владения меньше года. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2018 года по данным Росреестра составляет 2 500 000 рублей.

После продажи квартиры Владимир Петрович должен сдать декларацию о доходах до 30 апреля 2019 года. Сначала подсчитаем 70% от кадастровой стоимости квартиры: (2,5 миллиона рублей умножить на понижающий коэффициент 0,7) = 1 750 000 рублей. Для расчета налога берется сумма продажи квартиры в 2 000 000 рублей, так как это больше, чем 70 % от кадастровой стоимости.

Владимир Петрович может использовать вычет в один миллион рублей, но более выгодно в данном случае использовать вычет в сумме фактических расходов на покупку квартиры. В результате получаем налоговую базу 150 тысяч рублей (Цена продажи – 2 000 000 рублей минус цена покупки – 1 850 000 рублей). Налог с этой суммы составит 19 500 рублей.

Но не стоит забывать, что Владимир Петрович не утратил право на вычет при покупке жилья. Если он примет решение воспользоваться этим вычетом, то он будет претендовать на возврат налога в сумме 240 500 рублей (Стоимость квартиры при покупке 1 850 000 рублей умножить на 13 процентов). То есть, по условиям нашего примера Киселев получит из бюджета 221 тысячу рублей (240 500 рублей вычета от покупки минус 19 500 рублей исчисленного к уплате налога от продажи). Конечно при условии, что у Владимира Петровича есть доходы, из которых удерживается 13 % налога на доходы в бюджет.

13 процентов от остатка неиспользованного вычета – 19 500 рублей (260 000 рублей минус 240 500 рублей), Владимир Петрович сможет вернуть при покупке другой недвижимости.

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Как мы уже выяснили, если квартира в собственности более трех лет и право на нее зарегистрировано до конца 2015 года, то о налоге можно не беспокоиться, его не будет. Но бывают ситуации, когда нет возможности дождаться окончания минимального трехлетнего срока, и нужно срочно продать квартиру. Тогда можно значительно уменьшить налог.

Законом предусмотрены налоговые вычеты при продаже жилья. Доход от продажи квартиры можно уменьшить либо на один миллион рублей, либо на сумму расходов, на приобретение этой недвижимости в собственность. Будьте готовы к тому, что при использовании вычета по расходам налоговый инспектор попросит представить документы о суммах расходов.

Пример 2. Сафронов Илья Александрович продал свою приватизированную квартиру в марте 2017 года. Период владения квартирой составил два года. В соответствии с договором купли-продажи квартиры Илья Александрович Сафронов получил от покупателя 2 миллиона 950 тысяч рублей. Кадастровая стоимость этой квартиры на начало 2017 года составила 4 миллиона 545 тысяч рублей. Платится ли налог с продажи квартиры Сафроновым И.А.?

В результате этой сделки Илья Александрович должен бюджету налог с продажи квартиры 253 500 рублей. Условие полного освобождения от уплаты налога не выполнено – квартира находилась в собственности меньше трех лет.

А далее у Сафронова И.А. возникает вопрос при продаже квартиры: с какой суммы нужно платить налог? От стоимости по договору или от произведения кадастровой стоимости квартиры на специальный установленный кодексом коэффициент?

Внимательно изучив законодательство, узнаем, что сравнение цены продажи с частью кадастровой стоимости требуется, только если собственность на квартиру оформлена в 2016 году или позже. Поэтому для расчета берем цену квартиры по договору – 2 миллиона 950 тысяч рублей, вычитаем положенный вычет – один миллион рублей. Полученную налоговую базу умножаем на ставку налога и получаем налог с продажи квартиры к уплате 253 500 рублей.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы.

Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе “Комментировать” (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой – расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку “Задать вопрос на сайт” вверху страницы).

Портал “Ваши налоги”2019

  ♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Налоги при продаже и покупке квартиры в одном году

Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартиры

, можно получить –

ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Законные способы, как не платить налог с продажи квартирыОстались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

женщина с картой, нарисованный дом и 13%

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма – 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб.

Доход от продажи квартиры – Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. (или сумма расходов на покупку проданной квартиры) – Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.) = Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

ПримерВы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней – 2 000 000 руб.).

– 6 000 000 – доход от продажи старой квартиры;- 1 000 000 – первый вычет для продавцов недвижимости;- 5 000 000 – доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

Дом в подарок и дом из денег

– 5 000 000 – доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;- 2 000 000 – второй вычет для покупателей недвижимости;- 3 000 000 – доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей – 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) “сгорает” и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Если появилась необходимость продать квартиру, зарегистрированную после окончания 2015 года, то нужно иметь в виду, что получить полное освобождение от налога стало сложнее. Теперь в большинстве случаев, чтобы не платить налог с продажи квартиры придется, преодолеть временной рубеж в пять лет.

Для очень малочисленной группы случаев получения собственности законодатели оставили временной отрезок 3 года. Условия получения освобождения от уплаты налога по истечении трех лет владения перечислены в статье 217.1 Налогового кодекса. Это касается, например, полученного наследства, приватизированных квартир и подаренных близкими родственниками квартир. К этой группе также относятся квартиры, полученные по договору пожизненного содержания с иждивением.

Нелоговый Кодекс, квартиры и деньги

Помимо увеличения срока владения с трех до пяти лет, с 01.01.2016 усложнились правила определения налоговой базы. Теперь она «привязана» к кадастровой стоимости с учетом специального коэффициента 0,7.

Другими словами, стоимость квартиры по договору теперь требуется сравнивать с произведением кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. В том случае, если в договоре стоимость квартиры меньше, чем 70 % от кадастровой стоимости, то для расчета налога берется эта семидесяти процентная часть кадастровой стоимости. Если этого не сделать, то придется заплатить штраф, в размере 20 % от недоплаченного в бюджет налога.

Кадастровая стоимость для расчета берется на 1 января года, в котором произошла продажа квартиры и оформлен переход права собственности. Информацию о кадастровой стоимости можно получить , запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости в МФЦ.

Пример 3. Капустина Вера Игоревна купила квартиру в ноябре 2015 года. Свидетельство о регистрации права датировано 5 февраля 2016 года. Вера Игоревна в дальнейшем планирует продать квартиру и переехать жить в другой город поближе к дочери и внукам. Сколько лет придется ждать Вере Игоревне, чтобы не платить налог с продажи квартиры.

Чтобы получить полное освобождение от налога в этой ситуации Капустиной В.И. придется подождать пять лет, начиная с 5 февраля 2016 года. По закону днем получения квартиры считается дата документа о праве на собственность то есть 5 февраля 2016 года. И именно с 5.02.2016 года начинается отсчет необходимого для освобождения от уплаты налога срока владения квартирой.

Соответственно, трехлетний минимальный срок владения здесь уже не действует, так как квартира получена не по основаниям, которые предусматривают возможность применения этого срока после указанной даты. Это ни наследство, ни подарок от родственника и квартира была куплена, а не получена в результате приватизации.

Пример 4. Семенова Людмила Андреевна в декабре 2017 года продала квартиру за 5,5 миллионов рублей. Ранее эту квартиру Людмила Андреевна купила весной 2016 года за 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость квартиры по данным Росреестра на 01.01.2017 составляет 8 миллионов 145 тысяч 500 рублей.

Семенова владела квартирой меньше пяти лет, поэтому ей нужно рассчитать налог и сдать в налоговый орган декларацию. Подсчитаем, сколько Людмила Андреевна заплатит в бюджет.

С учетом стоимости квартиры по договору, для расчета применяем произведение кадастровой стоимости и установленного понижающего коэффициента, равного 0,7. Причина в том, что цена квартиры по договору оказалась меньше 70 % кадастровой стоимости.

Кроме этого, не забываем о праве применения вычета в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Для расчета налога доход можно уменьшить либо на фиксированный налоговый вычет: один миллион рублей, либо сумму, потраченную на приобретение квартиры, т.е. в нашем случае пять миллионов рублей.

В описываемой ситуации выгоднее использовать право на вычет по фактическим расходам. Расчет налога с продажи квартиры будет таким: кадастровую стоимость 8 145 500 рублей умножаем на коэффициент 0,7 и получаем 5 701 850 рублей. Вычитаем пять миллионов рублей, потраченные Людмилой Андреевной на покупку квартиры в 2016 году, и получаем налоговую базу 701 850 рублей. Умножаем на налоговую ставку 13 % и получаем налог к уплате 91 240,50 рублей.

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Расчеты стоимости дома и 13% налоги

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет – для продавцов.

Налог на продажу подаренной или унаследованной квартиры

Продажа квартиры, полученной в подарок или в наследство, – это один из немногих случаев, когда достаточно трех лет владения, чтобы не платить налог при продаже. Даже если квартира получена после наступления 2016 года.

Принципиально важно правильно определить день, с которого срок владения отсчитывается. Для наследуемых квартир начало этого срока совпадает с днем открытия наследства, то есть со дня смерти оставившего наследство человека, независимо от дня регистрации собственности на наследство.

Если три года не прошло, а квартиру нужно продать, то при расчете налога придется учитывать дату получения квартиру в наследство или в подарок. Алгоритм расчета в этом случае ничем не отличается от описанного ранее в этой статье. Если квартира получена до конца 2015 года, то доход это стоимость квартиры по договору.

Поскольку расходов на приобретение унаследованной или подаренной квартиры нет, то будем использовать предусмотренный законом налоговый вычет – один миллион рублей.

Пример 6. В ноябре 2015 года у Светланы Коржиковой умер старенький дедушка, живший в небольшом городке под Москвой. В феврале 2016 года Светлана Коржикова узнала, что свою квартиру дедушка завещал ей. Свидетельство о зарегистрированной собственности Светлана получила 12 июня 2016 года. В конце августа этого же года Светлана эту квартиру продала. Вырученных денег хватило на оплату учебы в институте и на покупку новой машины.

В 2017 году Светлана составила и отнесла в налоговую инспекцию декларацию о доходах. Доход от продажи квартиры в декларации был равен стоимости квартиры по договору. Света сходила на консультацию к юристу, где узнала, что днем получения квартиры для нее считается 13 ноября 2015 года – день, когда умер дедушка.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector