Как я покупала квартиру в Подмосковье: расчет бюджет и этапы покупки

Начальные условия

У родителей была квартира в Пятигорске: пустая и без отделки. Денег на ремонт не было, а коммуналку приходилось платить каждый месяц. Так продолжалось несколько лет, пока у меня не родился план: если продать эту квартиру, можно купить недвижимость в ближайшем Подмосковье. Друзья посмеялись над моей идеей.

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы.

Трата Цена
Аренда квартиры 20 000 Р
Коммунальные платежи 5500 Р
Свет 500 Р
Интернет 500 Р
Сотовая связь 580 Р
Проезд 2200 Р
Еда 22 000 Р

Коммунальные платежи

5500 Р

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

От зарплаты у меня оставалось 8720 рублей.

Я проанализировала свои траты и пришла к выводу: 50% зарплаты можно тратить на ипотеку. Остальное — еда, транспорт, коммунальные платежи — обязательные траты. Оставшиеся деньги можно тратить на одежду или отложить на путешествия. Но вместо этого я решила, что лучше буду гасить ими ипотеку.

Трата Цена
Ежемесячный платеж 30 000 Р
Еда 22 000 Р
Проезд 2500 Р
ЖКХ и интернет 5500 Р

Ежемесячный платеж

30 000 Р

Я могла купить только вторичное жилье, чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду квартиры. Значит, нужно было искать квартиру c максимально приемлемым ремонтом и хотя бы какой-то мебелью, в идеале — с нормальной кухней.

Подготовка и поиск риелтора

В июле 2013 года я получила 1 050 000 Р за продажу квартиры в Пятигорске. К этой сумме добавила все свои сбережения — еще 50 000 Р. В итоге сумма первоначального взноса — 1 100 000 Р.

Деньги положила на накопительный счет. На тот момент у меня был счет под 4% годовых — это 0,33% в месяц. Получается, что во время поисков квартиры я получала дополнительно 3600 рублей ежемесячно.

Я начала искать риелтора. Хотела, чтобы это был опытный человек, отлично знающий рынок недвижимости. Нашла такого по совету знакомых, которые недавно покупали квартиру. Гонорар, на который мы договорились, — 80 000 или 100 000 Р в зависимости от финальной суммы сделки. В бюджет я заложила максимальную сумму — 100 000 Р.

Вот критерии, по которым я искала риелтора:

  1. Он должен работать в этой области уже не первый год, лучше — десятый.
  2. В послужном списке должны быть крупные профильные компании.
  3. Кто-то из близких знакомых совершал сделку с этим риелтором и остался доволен: идеально, если это тоже покупка квартиры в ипотеку.
  4. Мне должно быть комфортно общаться с этим человеком, иначе я буду с неохотой с ним встречаться и это затянет поиски квартиры.

Подбор стоимости под ежемесячный платеж

Чтобы понимать, на какую сумму ориентироваться, можно подать документы в банк. Подавать лучше не в любое отделение банка, а именно в отделение ипотечного кредитования.

Почему важно время. Иногда банки дают две кредитные ставки: первая — твоя обычная ставка (у меня была 11,75%). Вторая — ставка, если ты купишь квартиру в первые 40 дней после расчета ипотеки, она на 0,25% меньше. В итоге это снизило бы мой ежемесячный платеж на 500 Р, а общую переплату по кредиту на 120 000 Р.

Я совершила ошибку: подала документы сразу в несколько банков задолго до того, как начала искать квартиру, и в результате не успела получить пониженную ставку.

Мои вводные для ипотечного консультанта. Первоначальный взнос — 1 000 000 Р. Месячный платеж не более 30 000 Р. Срок ипотеки не очень важен. Идеально — 15 лет, но можно рассмотреть и 20, и 25.

Как выбрать срок ипотеки

Чем меньше период ипотеки, тем меньше процентов вы отдадите банку, но ежемесячный платеж будет выше.

Например, если взять в ипотеку 2 000 000 Р на 15 лет, то переплата будет минимальной. Но месячный платеж будет чуть выше, чем если бы вы взяли ипотеку на 20 лет. Между 20 и 25 годами разница в платеже очень несущественная. Чем выше срок, тем больше переплата.

Моя логика была другой: «Я могу 20 лет платить за съемную квартиру 25 000 Р в месяц, но эта квартира никогда не станет моей. Я заплачу 6 000 000 Р в воздух. Если я буду платить 25 000 Р за ипотеку, то для меня ничего не изменится, но через 20 лет эта квартира станет моей». Поэтому мне не было важно, сколько я переплачу по кредиту. Мне было важно, чтобы в месяц я платила не более 30 000 Р.

На что влияет ставка

Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.

Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.

Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%. Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса.

Ипотечный калькулятор

Квартира за 5 миллионов оказалась мне не по силам. Ежемесячный платеж — 44 тысячи в месяц, мне было бы нечего есть. Квартира за 4 миллиона тоже оказалась за рамками запланированного бюджета. Подошла квартира только за 3,7 млн — ежемесячный платеж был почти 30 тысяч. На эту сумму мы и договорились с риелтором. Я сказала, что больше платить не смогу.

Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать
Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать

Выбор квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Вот главные факторы, на которые я обращала внимание при выборе.

Это помогло мне определить оптимальный район — Красногорск и его окрестности. Я работала на станции метро «Аэропорт», поэтому Волоколамское шоссе было идеальным вариантом: там есть и электрички, и автобусы.

Удаленность от Москвы. Когда я искала квартиру, я видела варианты за 2 000 000 Р с ремонтом в Лыткарино. Но добираться до работы полтора часа для меня не вариант.

Ремонт. Нужна квартира, в которой можно будет жить сразу, не делая ремонт, так как денег на него не будет. Поэтому я искала светлую квартиру с минимумом шкафов, чистым туалетом и нормальной ванной комнатой. Идеально, если какая-то мебель останется в квартире, чтобы сразу переехать.

Адекватность продавца. На «Циане» и других сайтах цена на квартиры всегда завышена. Смело можно отнимать 100 000 Р. Но если продавец не очень адекватен, то торги могут затянуться.

Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.

Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.

В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.

Квартира мне понравилась. Я просигналила об этом риелтору: мы договорились о том, что если мне все нравится, то я незаметно ей кивну. На этом месте началась ее работа.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.

После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги.
У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р. Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.

Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.

После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.

Как мы сбили цену

Мы заключили эту сделку со скидкой 550 000 Р от первоначальной стоимости квартиры.

Сначала еще один потенциальный покупатель отказался от квартиры, так как не был готов покупать ее немедленно. Потом на рынке недвижимости начался заметный застой — так мне сказала риелтор. Она отдельно встретилась с продавцом и провела переговоры: потрещали с ним о состоянии рынка, покручинились по поводу застоя. В итоге договорились о скидке 350 000 Р. Получалось 4 300 000 Р за квартиру.

В итоге мы договорились на 4 100 000 Р. И пожали друг другу руки.

Пришло время оформлять документы — но это тема отдельного разговора.

Основные этапы покупки

Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.

Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Сообщить банку, что вы нашли квартиру. После этого отдельную оценку квартиры организует банк через стороннюю оценочную компанию.

Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.

Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее. У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло. В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.

Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.

Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ. Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду. Все счастливы.

Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.

Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку. Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру.

Сложности с оценкой квартиры

Обычно оценку проводит сам банк. Приходят сотрудники банка или оценочной компании, с которой сотрудничает банк, делают фотографии квартиры, проводят замеры, смотрят выписки из домовой книги и кадастровую стоимость. Потом они составляют заключение, где прописывают рекомендуемую стоимость. Если стоимость ниже заявленной продавцом, то ипотеку могут не одобрить. Так произошло и со мной. Банк оценил квартиру в 3 800 000 Р.

Так как риелтор это предусмотрела, на руках у нас была вторая оценка квартиры, подготовленная сторонней компанией. По ней квартира стоила 4 100 000 Р. Этого документа хватило, чтобы получить одобрение кредита.

В итоге

Платеж по ипотеке составлял 31 895 рублей в месяц. Еще 3740 Р я платила за свет и ЖКХ.

Первые несколько месяцев я старалась экономить на всем, чтобы немного снизить платеж. При моей процентной ставке (11,75%) каждые внеочередные 100 000 Р уменьшают ежемесячный платеж чуть больше чем на 1000 Р. Первый такой взнос я смогла сделать только в июне 2014 года. Второй — в феврале 2015 года, с годовой премии. За это время я поняла, сколько денег в месяц уходит на ипотеку, коммуналку, интернет. Это постоянно держало меня в тонусе, но страшно уже не было.

По моему опыту, если тратить 50% зарплаты на ипотеку, то, в принципе, можно нормально питаться и даже бюджетно путешествовать.

Кухня в моей собственной квартире
Кухня в моей собственной квартире

Запомнить

  1. Я боялась, что придется во всем себе отказывать. Меня спас расчет: я четко посчитала ежемесячный платеж, четко определила бюджет и не замахивалась на то, что мне не по карману.
  2. Риелтор мне очень помог. Но несмотря на его помощь, я много поездила по квартирам сама и лично проверяла все интересные мне районы.
  3. Торговаться можно и нужно. Везде люди, всё решают люди, и если с ними говорить, то можно снизить цену.

Как я покупала квартиру в Подмосковье: расчет бюджет и этапы покупкиhttps://www.youtube.com/watch?v=channelUCHgEZ046MQqobA4-kMIllEgvideos

Спасибо бабушке, дедушке и родителям за то, что они дали мне этот первый миллион.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector