Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки – Блоги юристов

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Алгоритм приобретения

С чего же нужно начать и как вообще это происходит? В целом приобретение жилой недвижимости осуществляется в несколько этапов по следующей схеме:

  1. Определяется количество денежных средств, находящихся в распоряжении у покупателя. Это могут быть личные накопления, заемные деньги или средства, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Если в качестве основного средства платежа используется кредит или ипотека, покупателю необходимо заранее сходить в банк и подать заявку, чтобы точно знать, сколько денег находится в его распоряжении.
  2. Подыскивается подходящая квартира. Поиск может осуществляться самостоятельно или через риэлтерское агентство.
  3. После того, как покупатель определился с квартирой, нужно провести переговоры с ее владельцем (владельцами) и обговорить все моменты. Возможно, сторонам потребуется время для сбора дополнительных документов или недостающей суммы денег.
  4. Если решение сторон о купле-продаже квартиры окончательное, они могут составить предварительный договор и внести задаток в определенном размере, чтобы быть уверенными, что договоренность не будет расторгнута.
  5. После сбора всех документов и денег составляется основной договор купли-продажи.
  6. Документы и подписанный договор сдаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр обслуживания населения.
  7. После регистрации (обычно она длится 2 недели) стороны получаются на руки: продавец – погашенное свидетельство о праве собственности, покупатель – действующее свидетельство о праве собственности (с обременением или без него). Иногда возникает необходимость досдать документы, либо Регпалата не регистрирует право собственности из-за найденных нарушений. После их устранения документы сдаются повторно.
  8. Расчет между сторонами происходит по условиям договора, но обычно основная часть денег передается уже после государственной регистрации права.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки - Блоги юристов

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Способы оплаты

У агентства

При этой форме возможны два варианта.

  1. Агентство является собственником жилья, то есть оно ранее выкупило квартиру у продавца и имеет полное право на распоряжение этим имуществом.
  2. Агентство действует по доверенности и продает квартиру от лица своего клиента.

В обоих случаях покупателю следует внимательно читать все документы, проверять все справки, лицензии, доверенности и прочие бумаги. Особенно тщательно следует проверять все условия договора.

Если агентство действует по доверенности, в договоре должны быть указаны данные и продавца (то есть фактического владельца квартиры), и посредника. Должны быть полностью приведены данные доверенности и особо отмечено, что недвижимость реализуется через посредника.

В целом алгоритм покупки жилья у агентства ничем не отличается от покупки квартиры у физического лица. Как правило, все документы у риэлторов уже готовы, так что это экономит массу времени и нервов.

У города

Если владелец жилья уже один раз воспользовался правом на бесплатную приватизацию, то другую квартиру он может выкупить у города за ее кадастровую стоимость. Для этого ему нужно:

  1. Обратиться в муниципалитет с заявлением с просьбой передать квартиру, в которой заявитель проживает на основании договора социального найма, в его собственность.

    К заявлению нужно приложить дополнительно справку, что право бесплатной приватизации жилья уже использовано, и кадастровый паспорт квартиры с указанием кадастровой стоимости жилья, а также сам договор о социальном найме.

  2. Все, кто проживают на приобретаемой жилплощади, должны написать аналогичное заявление или составить доверенность на имя заявителя, либо отказаться от оформления права собственности в нотариальном порядке.
  3. На основании документов и заявление БТИ выдаст заявителю постановление с указанием стоимости квартиры. Ее необходимо будет оплатить.
  4. Все документы необходимо отнести в Регистрационную палату вместе с квитанцией об уплате госпошлины и ждать одобрения. Через 30 дней Регистрационная палата зарегистрирует право собственности.

В данном случае все зависит от того, какой режим собственности установлен.

  1. Если установлен режим общей совместной собственности (например, собственниками являются супруги), то покупатель заключает договор только с одним из собственников. Все остальные должны выдать ему разрешение на совершение сделки.
  2. Если установлен режим общей долевой собственности, то квартиру нужно либо переводить в общую совместную собственность, либо покупателю необходимо выкупать доли у каждого собственника, составляя отдельные договоры-купли продажи.

Например, бывает, что супруги находятся в разводе, но квартиру не разделили. Тогда нужно выкупить долю у каждого супруга по отдельности.

У наследника

Главная опасность приобретения квартиры у наследника – это то, что могут объявиться другие наследники и оспорить его право на владение жильем. Например, они могут предъявить позднее завещание или решение суда о том, что наследник является недееспособным. В этих случаях суд расторгнет договор купли-продажи и обяжет продавца вернуть деньги, но покупатель останется без квартиры.

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки - Блоги юристов

Чтобы минимизировать потери, необходимо тщательно подойти к оформлению договора. Первое правило: в договоре нужно указать именно фактическую сумму уплаченных денег. Иногда в документе указывают пониженную стоимость квартиры, чтобы сократить затраты на налоги. Но если договор купли-продажи будет расторгнут в принудительном порядке, то суд обяжет продавца вернуть те деньги, которые указаны в договоре. И если фактически было передано больше денег, покупатель не сможет этого доказать.

Еще один вариантом может быть оформление титульного страхования. Если сделка будет признана недействительном, страховая компания возместит все убытки.

У подрядчика

Приобретение квартиры у подрядчика напрямую обходится дешевле. Но вместе с тем возрастают риски быть обманутыми.

Обычно у подрядчика приобретают квартиру, участвуя в программе долевого строительства. Для этого необходимо:

  1. Найти желаемый объект.
  2. Заключить договор с подрядчиком о будущей регистрации права собственности на строящееся жилье.
  3. Согласовать график платежей.
  4. Добросовестно вносить платежи (лучше через банк) и ждать завершения строительства.
  5. Заключить с подрядчиком и застройщиком тройственный договор купли-продажи, указав, что стоимость квартиры была уплачена в соответствии с долевым договором.
    Сдать документы на регистрацию права собственности.

Необходимо особенно внимательно отнестись к подписанию долевого договора. В случае, если подрядчик окажется недобросовестным, правильно составленный договор будет гарантией возврата денег.

У родственника

Есть несколько вариантов передать квартиру близкому родственнику.

  1. Продать. Реализация квартиры идет по обычному алгоритму. Однако если квартира была в собственности у продавца меньше 3 лет, ему необходимо будет уплатить налог на обогащение – 13% от разницы между ценой приобретения недвижимости и ее продажей.
  2. Подарить. Этот вариант более приемлем для близких родственников. По закону, подарки между близкими родственниками не облагаются налогом, то есть подоходный налог продавцу платить не придется, ведь обогащения не происходит. Если требуется передать деньги, то, чтобы избежать уплаты налогов, можно составить два договора дарения: один – на квартиру, другой – на деньги.
  3. Завещать. Завещание лучше составить у нотариуса и передать ему на хранение, чтобы избежать споров об имуществе между родственниками.

У юридического лица

Алгоритм правильной покупки квартиры у юридического лица аналогичен тому, что и при покупке у физического лица. Нормальная практика, когда юридическое лицо само не является собственником квартиры, а действует на основании доверенности. Нужно проследить, чтобы в договоре этот момент нашел свое отражение, иначе сделка может быть признана недействительной.

Обычно под термином «встречная покупка» подразумевается одно из двух:

  • либо продавец и покупатель обмениваются квартирами (в случае необходимости – с доплатой) по договору мены;
  • либо продавцу необходимо приобрести другую квартиру, прежде чем продать свою.

В последнем случае образуется цепочка купли-продажи квартир, что, в общем-то, нормальная ситуация.

Часто бывает так, что людям сначала необходимо продать недвижимость, чтобы иметь возможность заплатить за новое жилье, либо купить другое, чтобы иметь возможность выехать.

В таком случае, если квартира понравилась и не хочется ее терять, то рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи с внесением залога и обязательством в отношении сторон заключить полноценный договор. Остается только дождаться обговоренного срока и действовать по обычному алгоритму.

Рассрочка

Приобретение квартиры в рассрочку – довольно редкий вариант. И насколько он будет реализуем, целиком зависит от желаний продавца. Если он согласен ждать, пока покупатель полностью выплатить всю сумму, это возможно. Здесь есть и свои условия.

Чтобы оформить рассрочку платежа, нужно внести пункт об этом в договор. Тогда регистрационная палата зарегистрирует право собственности покупателя на жилье с обременением. Снять обременение можно будет только после того, как вся стоимость квартиры будет выплачена.

Договорить об уплате рассрочки можно и на словах или составив другой договор – об обязательстве передать деньги, но эти варианты намного рискованней.

Банковская ячейка

Аренда банковской ячейки – самый распространенный способ для наличных расчетов за недвижимость. Порядок расчета таков:

  1. Покупатель и продавец вместе обращаются в банк и заключают договор на аренду банковской ячейки на определенный срок.
  2. Покупатель на глазах продавца закладывает в ячейку денежные средства, установленные договором.
  3. Ключ остается у банка. Стороны заключают с банком договор, что доступ к ячейке получит только один из них при предоставлении необходимых документов в указанные сроки. Покупатель до определенного срока сможет забрать свои деньги, если сделка будет приостановлена или отменена (например, это 30 дней). Продавец заберет деньги, если сделка состоялась, при предъявлении в банк выписки из Регистрационной палаты, что произошла регистрация передачи права собственности.

Банковская ячейка – довольно простой способ расплатиться между собой, не рискуя остаться обманутыми.

В сущности, это то же самое, что банковская ячейка, но деньги передаются безналичным путем. При аккредитивном счете при покупке квартиры совершенно не стоит вопрос о том, когда отдавать деньги.

  1. Покупатель открывает вклад в банке и переводит на него необходимую сумму. Он удостоверяет, что деньги должны быть переведены продавцу, когда тот предоставить банку необходимые документы.
  2. На срок регистрации деньги на счете замораживаются – никто не имеет права совершать по ним операции.
  3. Если продавец предоставляет в оговоренный срок документы, то деньги переводятся на его счет. Иначе – возвращаются покупателю.

Вне зависимости от выбранного способа оплаты необходимо внимательно читать все подписываемые бумаги, в особенности договор купли-продажи. Не лишним будет проверить правильность наименования квартиры, данные сторон, цену квартиры.

Если квартира приобретается через посредника (риэлтора) необходимо с ним заключать договор об оказании услуг и расплачиваться только после окончательного завершения сделки, то есть после получения на руки свидетельства о регистрации права собственности. Если квартиру покупатель приобретает самостоятельно, то ему нужно заранее узнать все нюансы и предусмотреть все возможные сложности, чтобы не столкнуться с ними в самый неподходящий момент.

Что касается залога и способа оплаты, то все движения денег должны найти свое отражение в договоре. То есть процесс передачи денег, а также источник средств (кредит, ипотека, собственные накопления) должен быть максимально подробно описан в отдельном договоре купли-продажи. Необходимо брать расписки с продавца, что денежные средства получены в полном объеме.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Важные тонкости и ньюансы

До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье. В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры.

Да, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

В таком случае алгоритм будет таков:

  1. Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
  2. Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
  3. Документы сдаются в Регистрационную палату.
  4. После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.

Без риелтора

Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:

  1. Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
  2. Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.

Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.

Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:

  1. Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
  2. Ознакомиться с проектной документацией.
  3. Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
  4. Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру. Более подробно про оформление читайте тут.
  5. В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).

Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.

Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.

Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Порядок расчета

Здания

Порядок расчета устанавливается договором купли-продажи. Он может быть:

  1. Единовременный, то есть стороны расплачиваются полностью в момент подписания договора.
  2. Частичный. Например, часть средств вносится в качестве задатка, а остальное – после подписания договора, либо половина стоимости отдается при подписании договора, остальное – после оформления права собственности.

Только частичный способ оплаты возможен, если покупатель прибегает к использованию заемных средств. Банк выплачивает продавцу все деньги только в одном случае: если сделка целиком законна и прошла одобрение банковских юристов.

Подготовка документов для регистрации

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Разговор

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

  • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
  • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
    • родитель
    • усыновитель
    • опекун

    Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

    • родителей
    • усыновителей
    • попечителя

    В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

  • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
    1. опекун (если собственник недееспособный)
    2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

  • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
  • проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
  • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
  • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
  • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
  • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Осмотр квартиры

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

  • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
    • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
    • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

    Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

  • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
    • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
    • если более 1 млн. руб., то – 7000 руб. плюс 0,2% от  той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
    • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

    Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

  • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Документы для регистрации можно сдать самим:

  • в отдел РосРеестра
  • в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

  • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
  • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Изучение документов

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector