Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Юридические тонкости

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Особенности продажи квартиры по ПДКП

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Для того чтобы удачно продать недвижимость посредством такого подхода, собственник еще не сданного в эксплуатацию жилищного объекта должен хорошо разбираться в теоретических аспектах этого вопроса, порядке оформления подобных сделок, а также в законодательстве, которое регулирует отношениями между продавцом, покупателем и застройщиком.

В противном  случае, продажа квартиры по переуступке права – риск для покупателя заключается в том, что процесс может сильно затянуться или возможно просто потерять квартиру вместе с отданным за нее деньгами. А о том, как правильно выбрать квартиру, читайте в нашем материале: «ПЛЮСЫ И МИНУСЫ НОВОСТРОЕК И ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ».

Под словосочетанием «переуступка права» в нашем случае подразумевается передача продавцом формального права на получение четко обозначенной квартиры (номер, технические характеристики, площадь) в еще не построенном доме его покупателю. При этом юристы подобные документы называют договорами «цессии» (уступки), где продавца называют «цедентом» (уступающим), а покупателя – «цессионарием» (принимающим уступку).

При этом продажа квартиры по переуступке прав собственности, де-факто не являетсястандартным договором купли/продажи, поскольку в этом случае происходит не продажа или приобретение объекта недвижимости, а передача прав на еще не готовую квартиру. Если еще точнее, то это уступка «документа», дающего право стать полноценным собственником жилья его держателю в многоквартирном доме, построенном посредством долевого или инвестиционного участия, после того как это строение будет введено в эксплуатацию.

Тем, кто имел дело с финансами, продажа квартиры по переуступке прав собственности, скорее всего, напомнит операции с фьючерсами и это будет весьма верной аналогией данному типу финансовых отношений.

  • Во-первых, если первый покупатель квартиры (цедент) выплатил деньги строительной компании за квартиру в полном объеме, то, согласно актуальному законодательству, уступка прав новому покупателю (цессионарию) не требует одобрения подобной сделки со стороны застройщика. Однако это правило может иметь исключение, если в изначальном договоре между строительной компанией и первым долевым участником или инвестором есть пункт об обратном.
  • Во-вторых, продажа квартиры по переуступке права подразумевает передачу продавцу не только прав продавца, но и его обязательств перед застройщиком и государством. Другими словами, если цедентом не уплатил всю сумму застройщику или не уплатил налоги, то это станет бременем цессионария после заключения цессии.
  • В-третьих, если стороны договорились между собой занизить сумму сделки в официальных документах ради уменьшения налогов, а разницу оплатить вне договора цессии, то в случае аннулирования данной сделки продавец вправе рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в этом документе.
  • В-четвертых, при продаже квартиры по переуступке права посредством предварительного договор, законодательное поле России не разрешает производить финансовые расчетыдо момента сдачи жилья в эксплуатации. Правда, этот запрет можно обойти с помощью векселя, о чем будет более подробно описано ниже по тексту.

Сделка цессии, заключаемая при реализации жилплощади в новостройках, может иметь несколько юридических форм, применение которых в том или ином случае, как правило, зависит от стадии законченности строительства в момент подписания контракта переуступки права.

Возможные формы цессии:

  1. Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ. Речь идет о заключении типового Договора долевого участия (ДДУ), как это обозначено в Федеральном законе №214. В основном применяется на поздних этапах строительства. В таком случае продажа квартиры по переуступке права – риск для покупателя минимален, поэтому риэлторы, как правило, предлагают именно ее.
  2. Реализация жилплощади по предварительному договору. При такой форме переуступки возрастают риски для покупателя, но зато цена по такой сделке, как правило, ниже.
  3. Переоформление ипотеки на новое лицо – на покупателя, то есть  цессионария.

Более детально о том, как происходит оформление продажи квартиры по каждой из этих форм, будет описано ниже по тексту.

Поскольку сделки цессия не являются обычными сделками с недвижимостью, закон предъявляет к ним дополнительные требования, которые должны сделать их более безопасными для всех сторон. Это стало необходимым, так как до этого у цедентов было множество способов «схитрить» – обмануть покупателя, оставив его без денег и своей собственности.

Продажа квартиры по переуступке права (требования):

  1. Продавец должен уведомить покупателя обо всех своих обязательствах (юридических и финансовых) перед организатором строительства.
  2. Цедент и цессионарий должны уведомить руководство застройщика о смене дольщика. При этом если в изначальном ДДУ или инвестирования есть пункт,  что нельзя заключать сделки переуступки прав без предварительного одобрения компанией застройщика, то это также нужно сделать.
  3. При продаже ипотечной квартиры необходимо получить одобрение банка.

Если эти условия не соблюдены, а продажа квартиры уже осуществлена, то такую передачу собственности могут признать неправомочной или незаконной.

В тех случаях, когда объект покупки был реализован по цене, меньшей той, по которой он был приобретен, такая сделка не облагается фискальными выплатами. Если это «нулевая» продажа квартиры по переуступке прав, налоги также не нужно платить. Если же продавец получит прибыль то, такая сделка облагается подоходными фискальными выплатами, размер которых зависит от величины прибыли и статуса налогоплательщика.

Так, если это гражданин России, то он должен уплатить 13% с полученной прибыли. Если это иностранный гражданин – 30% с прибыли от сделки.

Подробнее о налогах на приобретаемое жилье в нашем материале: «НАЛОГ С ПОКУПКИ КВАРТИРЫ: НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ, ВОЗВРАТ, ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ» 

Есть две возможности уменьшить эти выплаты – частично или полностью:

  1. С помощью налогового вычета. Можно получить один раз в жизни для одного отдельно взятого гражданина РФ. Вычет можно получить с суммы до 1 миллиона российских рублей.
  2. Посредством «уменьшения» размера прибыли в документах. То есть можно в контракте переуступки указать одну сумму – заниженную, а в реальности заплатить другую – реальную (в «конверте»). Правда, если это такая продажа квартиры по переуступке прав, налоги будут уменьшены, но помните, что это «серая» схема, которая выгодна вам и не особо выгодна покупателю – повышенные риски потерять часть денег в случае форс-мажора.

Напомним, подоходный налог физ. лицам нужно уплатить до конца апреля в том налоговом периоде, который следует за тем, в котором была получена прибыль по контракту о переуступке прав на квартиру. Налоговая декларация в этом случае оформляется посредством стандартного бланка 3-НДФЛ.

Продажа квартиры по переуступке

Главные преимущество договора цессии в том, что он позволяет продать незаконченное жилье легальным способом. Причем для продавца такая сделка не несет практически никаких дополнительных рисков. Если застройщик оповещен (и дал согласие) и все документы верно оформлены, то в плане рисков это та же сделка долевого или инвестиционного участия в возведении многоквартирных домов.

Однако для покупателя продажа квартиры по переуступке прав собственности в некоторых нюансах считается более рискованной, чем обычный контракт:

  • «двойные» продажи – продажа объекта одновременно двум или больше покупателям;
  • можно потерять деньги в «конверте», если сделку признают недействительной (такие схемы популярны у мошенников);
  • застройщик может потребовать плату за свое согласие;
  • есть вероятность получить отказ со стороны представителей застройщика, что станет причиной остановки продажи квартиры, если такое прописано в изначальном ДДУ;
  • продажа квартиры по переуступке права требует более тщательной проверки документов;
  • сложно получить добро на переуступку ипотеки.

Учитывая все это можно сказать, что сделка цессии более рискованна для покупателя. Именно поэтому на них не все соглашаются, что как раз-таки и является главным минусом переуступки имущественных прав – меньшее число потенциальных покупателей, а значит, и цены будут меньше.

Если это транзакция, которая оформляется посредством стандартного Договора долевого участия (ДДУ), то при таком оформлении правовых отношений права цессионария будут больше всего защищены от возможных форс-мажоров и мошеннических действий со стороны цедента, риэлтора или застройщика. Поскольку в таком случае он будет иметь право получить жилье в тот же срок, что ицедент, при условии, что сам договор цессии грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре (ст. №389 Гражданского кодекса РФ). Без такой регистрации, жилплощадь с точки зрения законодательства все еще принадлежит продавцу.

Кроме того, подчеркнем, что продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в некоторых случаях может быть признана неправомочной, если дольщик-продавец не в полной мере выполнил свои финансовые обязательства перед компанией застройщика или его представителя при условии, что продавец не передал данные обязательства покупателю. Не оповещение покупателя о точном размере такого бремени также приведет к аннулированию договора цессии по такой сделке.

Продажа жилой недвижимости в незаконченном доме посредством оформления Предварительного договора купли/продажи (ПДКП) для передачи прав должен быть в обязательном порядке подкреплен к основному контракту, поскольку без этого документа у покупателя-цессионария нет прав на свое приобретение, а есть только право потребовать в будущем или по решению суда заключить контракт долевого участия с застройщиком.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Продажа квартиры по переуступке

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Переуступка при долевом участии

ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.

Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:

  1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
  2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
  3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
  4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
  5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
  6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Покупка квартиры по переуступке прав

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ипотечному кредиту

Подробнее о том, как приобрести квартиру в ипотеку в нашем материале: «КАК ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ? ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ»

Если это последний случай, то продажа квартиры по переуступке права – требования к сделке – происходит следующим образом:

  1. Сначала оформляется займ между покупателем и продавцом. У него нет типовой формы, и он не требует регистрации, но при этом пишется с обязательным участием представителя того банка, который выдал ипотеку.
  2. Затем составляется договор по уступке прав, в котором нужно прописать, что продавец берет на себя обязательства погасить ипотеку после получения денег от покупателя.
  3. На следующем этапе создается ячейка в банке, посредством которой будут совершены расчеты, что гарантирует банку погашения ипотеки.
  4. После расчетов нужно зарегистрировать новый ДДУ в Росреестре.

Отметим, что иногда бывают случаи, когда и продавец, и покупатель являются «ипотечниками», что происходит, если цессионарий хочет поменять свою жилплощадь на жилплощадь цедента. В этих случаях банки, как правило, отказывают своим клиентам в переоформлении ипотек, поскольку это слишком обременительно.

Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:

  • Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
  • Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
  • Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.

Заключение

Весь ход продажи жилплощади на территории Российской Федерации посредством уступки прав можно условно разделить на четыре этапа. Правда, стоит отметить, что это будет описание самой стандартной процедуры, поскольку, например, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ отличаться от передачи паравана пай в ЖСК или уступки имущественных прав в рамках ПДКП – о нюансах подобных контрактов будет сказано ниже по тексту.

На первом этапе всегда нужно проверять наличие разрешительной документации на строительство у застройщика по тому земельному участку и строению, жилплощадь в котором вы планируете приобрести или продать. Для этого следует обратиться в главный или местный офис строительной фирмы и попросить предоставить вам для ознакомления и снятия копий документы.

Список нужных документов:

  1. Устав компании и актуальные учредительные документы. Удостоверитесь, что это документы с самими последними поправками и изменениями.
  2. Документы на право собственности или использования (аренды) земли.
  3. Разрешение от государства на четко обозначенную форму строительства.
  4. Свидетельство юр. лица о постановке на фискальный учет.
  5. Проект осуществляемого строительства и проектная декларация.
  6. Документ с полным детальным описанием схемы финансирования строительства.
  7. Контракт долевого или инвестиционного участия.

Данные документы должны быть предоставлены по требованию цедента – бесплатно и без каких-либо особых условий.

Далее продажа квартиры по переуступке права потребует от цедента следующих действий:

  1. Сначала нужно уведомить строительную компанию о своих планах. Для этого следует лично прийти в офис или представительство строительной компании и обговорить все с юристом или директором. Иногда можно обойтись заказным письмом.
  2. Затем, при необходимости нужно получить разрешение от застройщика на уступку прав в долевом строительстве. Отметим, что нередко строительные компании требуют выплатить им 5% от такой сделки, поскольку в противном случае они не разрешат менять собственника.
  3. После этого нужно взять у застройщика типовую справкуоб отсутствие непогашенных задолженностей или невыплат по долевому или инвестиционному контракту. Такая справка выдается только после уплаты всей стоимости жилплощади, которая была выкуплена цедентом. При этом если у цедента остались долги перед застройщиком, то в контракте уступки прав нужно указать размер задолженности на момент подписания договора и то, что он переходит цессионарию.
  4. Далее при необходимости нужно получить одобрение банка (если продаваемый объект находиться в залоге) и/или второго супруга, если продавец находится в браке.
  5. В самом конце продавец должен взять выписку из ЕГРН.

Покупатель в свою очередь на данном этапе должен произвести такие действия:

  1. Получить согласие от супруга, если он в браке.
  2. Если покупка происходит посредством ипотеки, то нужно подписать ипотечный контракт и закладную.

Отметим, что согласие супруга не требуется, если между ними подписан брачный договор о раздельном имуществе или если это бывший супруг.

Продажа квартиры по переуступке права собственности

После того как были собраны все требующиеся документы, можно приступать к составлению основного контракта переуступки права, который после следует подписать и зафиксировать в Регистрирующем органе. За этим лучше всего обратиться к юристу или нотариусу, так как профильный специалист при оформлении столь важной сделки учтет все условия и тонкости подобных отношений между продавцом и покупателем.

Официально зарегистрировать передачу права собственности от цедента к цессионарию можно в Многофункциональном центре государственных услуг (МФЦ) или Регистрационной палате РФ.

При этом нужно:

  1. Обязательное присутствие всех участников сделки для подписания важных документов и удостоверения их личности сотрудниками регистрационных органов.
  2. Предоставления следующего перечня документов:
    • актуальные паспорта всех контрагентов и их копии;
    • если нужно, согласие супругов и копии их паспортов;
    • если нужно, согласие родителей или опекунов и их присутствие;
    • изначальный ДДУ, заключений между цедентом и застройщиком;
    • одобрение от руководства компании застройщика на уступку прав (не всегда нужно, но всегда рекомендуется иметь);
    • справка об отсутствии каких-либо непогашенных финансовых обязательствах у цедента перед застройщиком.
  3. Оплатить государственную пошлину, что, как правило, можно сделать в том же здании, где осуществляется регистрация контракта по уступке права на жилую недвижимость.
  4. Подписать заявление о регистрации переуступки права. Его составляет и заполняет сотрудник регистрационной службы.
  5. Получить расписку о сдаче копий всего перечня нужной документации.
  6. Назначить время нового визита в Регистрационный орган для того, чтобы забрать ранее переданные документы, а также справку, подтверждающую внесение договора переуступки права на государственный учет недвижимости.
  7. Прийти в ранее назначенное время и забрать все документы.

На этом процесс составления, подписания и регистрации контракта переуступки права на жилищное имущество можно считать завершенным, если не считать того, что время исполнение этого документа наступит только после полностью оформленной сдачи в эксплуатацию проданного объекта.

Реализация жилплощади – это всегда весьма кропотливое дело, и продажа квартиры по переуступке права собственности здесь не исключение. Разумеется, в такой сделке есть свои плюсы и минусы, а также некоторые риски, которые могут многих отпугнуть. Но все же это один из самых простых и доступных способов получить жилье в новостройке, которые нынче не только дорого, но и дефицитно.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Инструкция по оформлению

Переуступка права собственности предполагает выполнение следующих условий:

  • Первый дольщик не имеет задолженностей перед застройщиком.
  • Застройщик не возражает против переуступки. В оптимальном для конечного покупателя случае в договоре долевого участия есть пункт, разрешающий продажу переоформление своих прав и обязанностей по ДДУ. Застройщики часто запрещают перепродажи, опасаясь мошеннических действий со стороны покупателей и дольщиков или берут за это существенные денежные средства как подтверждение серьезности намерений и во избежание двойных-тройных переуступок.
  • Если перепродается квартира, приобретенная по ипотечному кредиту, в обязательном порядке получается согласие кредитора. Банк может потребовать замены объекта залога на равноценный либо погашения задолженности в полном объеме.

Ст. 390 ГК РФ содержит положения, согласно которым соблюдение указанных требований возлагается на лицо, продающее квартиру по переуступке.

В договор переуступки вносится следующая информация:

  • Данные о продавце, покупателе, в том числе, паспортные. Если продавец — юридическое лицо, реквизиты вносятся в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
  • Сумма договора и способ оплаты.
  • Согласие застройщика на переуступку.
  • Данные об объекте продажи. Первоначальный договор долевого участия прилагается к договору в обязательном порядке.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Оплата налога продавцом

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Налоговый Кодекс РФ содержит положения, согласно которым гражданин России, получив доход, обязан уплатить с него подоходный налог в соответствии со ставками, предусмотренными для отдельных видов деятельности.

Продажа квартиры не является исключением. Но у продавца есть возможность уменьшить налоговую базу на сумму собственных расходов на покупку. НДФЛ начисляется и уплачивается только с суммы разницы между продажей и покупкой. По окончании года, в котором совершена сделка, продавец обязан заполнить и подать в ФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector