Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

Выбор подходящего варианта для покупки

страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

При планировании покупки жилья  необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

  1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
  2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
  3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Просмотр подходящих квартир

После долгих выборов следует весьма трудоёмкий этап: просмотр подходящих вариантов.

Особенно осложнит дело езда до выбранных мест  издалека, если придётся. Чтобы не потратить много времени на осмотр, но при этом извлечь из него максимум пользы, следует воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. На осмотр не стоит ездить одному. Лучше взять с собой кого-то из родственников или друзей, особенно, если у человека уже есть подобный опыт покупки жилья. Одному человеку сложно объективно оценивать предлагаемое помещение, легко что-то упустить из вида.
    Этапы покупки квартиры на вторичном рынке
  2. Просмотр квартиры лучше совершать в светлое время суток. И, если зимой это сделать крайне проблематично — солнце садится ещё во время рабочего дня, то в остальные времена года времени оказывается намного больше. Возможно поэтому зимой жильё продаётся реже всего, зато на него можно получить максимальные скидки.
  3. По завершению осмотра следует обратить внимание на сам подъезд, а также пообщаться с соседями. Они могут рассказать о подводных камнях данного дома.
  4. Не лишним будет осмотреть двор: есть ли в нём детские площадки, скамейки, клумбы и мусорные контейнеры.
  5. После всего стоит посмотреть наличие поблизости магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Сделать это довольно просто, изучив карту данной местности онлайн или с помощью навигатора на телефоне.
  6. Даже если вариант устраивает по всем параметрам, то не стоит спешить заключать сделку с собственником. Во-первых, можно попробовать сторговать стоимость. Во-вторых, важно внимательно изучить документы на недвижимость, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Как лучше торговаться

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

  1. Этапы покупки квартиры на вторичном рынкеВ первую очередь, чтобы начать процесс приобретения квартиры, требуется взвешенное решение, которое принимается с учётом ситуации, сложившейся на рынке и их финансовых возможностей.
  2. После принятия решения о покупке жилья, вышедшего на вторичный рынок, следует заняться выбором подходящего объекта. Для этого допустимо обратиться в компанию по работе с недвижимостью или риэлтору, занимающемуся частной практикой.

    А можно заняться подготовкой и осуществлением сделки самостоятельно. При самостоятельной покупке жилья выбор объекта можно осуществить через специальные сервисы в интернете или через объявления в СМИ.

  3. После того как объект подобран, стороны договариваются о просмотре и назначают время визита покупателя. При первичном просмотре помещения требуется задать владельцу несколько вопросов, которые прояснят титул квартиры и сведут к минимуму возможные риски.

    Основные из них следующие:

    • Когда и каким образом была приобретена квартира. Если она приобреталась в ипотеку – не остался ли непогашенный долг. Была ли официально выведена из-под залога квартира после расчёта с банком.
    • Не закладывалась ли квартира в залог для потребительского кредита, все ли расчёты по квартплате и услугам ЖЭУ проведены.
    • Не проводилась ли в помещении реконструкция, если проводилась – все ли документы оформлены надлежащим образом.
    • Нет ли в квартире жильцов, которых владелец не может выписать, есть ли среди членов семьи несовершеннолетние дети. Если недвижимость получена в наследство – не возникли ли имущественные споры с другими наследниками.
    • Семейное положение собственника. Если имущество нажито совместно – дал ли супруг согласие на продажу согласно ст.35 СК РФ.
    • Возрастная правоспособность и дееспособность продавца.

Все перечисленные вопросы относятся к категории базовых. В момент просмотра могут возникнуть и иные, более предметные вопросы, которые следует задать во избежание рисков при покупке.

Более подробно о вопросах, которые рекомендуется задавать продавцу вторички, мы рассказываем здесь.

При оформлении купли-продажи целесообразно воспользоваться услугами по титульному страхованию приобретаемой недвижимости. Эта процедура даёт гарантии:

  • Этапы покупки квартиры на вторичном рынкедополнительной проверки документации;
  • использование специализированных баз данных;
  • квалифицированного анализа экспертов;
  • возврата средств, потраченных на покупку объекта при наступлении страхового случая.

Под страховым случаем понимается любой недочёт, допущенный при совершении сделки или существовавший в качестве тёмного, заведомо не выявленного пятна на титуле (истории) квартиры, которые могут лишить нового владельца приобретённой им собственности. Поэтому страховщики тщательно выявляют не только актуальные, но и потенциальные риски. Это сужает круг объектов для приобретения за счёт того, что они могли приглянуться покупателю, но не соответствовали критерию страхователей.

СПРАВКА: Обратиться в страховую компанию можно как в случае проведения сделки риэлтерской фирмой, так и при самостоятельной её подготовке.

Сделка проводится в два этапа, на каждом из которых компетентным специалистом или самостоятельно составляется соответствующий договор, ориентированный на нормы статей 153 ГК РФ и 235 ГК РФ. Согласно ст.167 ГК РФ договора допустимо, но не обязательно удостоверить в нотариальной конторе. Обращение к нотариусу придаст процедуре дополнительную правоспособность.

Если стороны пришли к согласию о самостоятельном составлении текста купчей – им потребуется найти соответствующий образец (можно качать у нас) и внести в полученный бланк собственные сведения, подходящие для сложившейся ситуации.

Если же продавец и покупатель не знают, как правильно оформить договор, требуется сопровождение сделки, целесообразно обратиться в юридическую контору или в риэлтерскую компанию. Виды договоров следующие:

  1. Этапы покупки квартиры на вторичном рынкеНепосредственно после достижения согласия сторон по проведению купли-продажи оформляется Предварительный договор купли продажи (ПДКП). Он не регистрируется в Росреестре и имеет ограниченную правоспособность. Его актуальность ограничивается составлением основного договора купли продажи (купчей).
  2. Основной договор, на основании которого производится отчуждение объекта, и проводятся регистрационные процедуры.

ПДКП даёт собственнику право взимать с покупателя аванс в установленном размере. Сумма аванса указывается в обоих договорах и выступает способом частичного расчёта. То есть, при окончательном расчёте, выданная по ПДКП сумма вычитается как ранее полученная. После составления этого документа продавец обязан снять объект с торгов и в установленный договором срок составить и подписать купчую.

ВАЖНО: На основании заключения преддоговора недопустимо проводить полный расчёт по покупке продаже вторичного жилья или передавать квартиру в фактическое владение покупателю или посреднику.

Мне нравится эта квартира

Основной договор по совершению сделки опирается на положения, указанные в предварительном. Но тело такого договора уже содержит все нюансы гражданско-правовой процедуры, констатирующей сделку, юридическим последствием которой становится передача имущественных прав и переход права беспрепятственного владения помещением от покупателя к продавцу.

После подписания основного договора сторонами нужно провести регистрацию. Эта процедура проводится в Росреестре, где сведения о проведении сделки вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) РФ на основании норм, которые оглашает Федеральный закон за N122-ФЗ от 21.01.1997 г.

После проведения регистрационной процедуры, согласно нормам статьи 131 ГК РФ, покупатель получает статус нового собственника.

Обратиться для регистрации сделки нужно по месту расположения недвижимости, передав в Кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ) договора с приложенным пакетом документации.

Обязательно уплатить государственную пошлину, но квитанцию предъявлять не обязательно, так как данные об уплате автоматически считываются в установленной для регистрации программе.

Покупатель прилагает для констатации факта сделки только собственный гражданский паспорт. Если в его интересах действует представитель – документы, допускающие представительство:

  1. Этапы покупки квартиры на вторичном рынкеСобственный гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.
  2. Свидетельство о рождении ребёнка и свой паспорт – для несовершеннолетних покупателей.
  3. Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства – для поверенных (опекунов) несовершеннолетних и недееспособных лиц.

О том, какие документы понадобятся от обеих сторон сделки, мы рассказывали тут.

Для осуществления сделки при передаче договоров на регистрацию в Росреестр продавцу требуется приложить:

  1. Гражданский паспорт или документацию, допускающую представительство интересов продавца.
  2. Вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра.
  3. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации.
  4. Свидетельство о собственности на квартиру.
  5. Техническая документация на квартиру из БТИ и справка об оценке.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и справка об отсутствии залога, ареста и обременений из Кадастровой палаты.
  7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
  8. Копия лицевого счёта из ЖЭУ – о производстве уплаты за квартиру.
  9. Выписка из поквартирной книги.

ВНИМАНИЕ: Во избежание сокрытия продавцом информации о ранее прописанных и не выписанных на настоящий момент жильцах, требуется запросить расширенную (архивную) выписку, где отражены сведения с момента заселения дома.

Рассчитаться за приобретение квартиры нужно в момент подписания договора или согласно условиям, принятым сторонами. Положение о передаче денег за покупку должно содержаться в теле договора. Это можно сделать несколькими способами:

  • использовать банковскую ячейку;
  • передать перечислением на счёт продавца;
  • передать из рук в руки.

После проведения расчёта, у покупателя должны остаться документы, подтверждающие оплату собственности. В зависимости от способа передачи денег, ими могут быть:

  • Этапы покупки квартиры на вторичном рынкедокументы из банка;
  • квитанция о переводе;
  • собственноручно написанная расписка продавца.

Во всех перечисленных случаях лучше всего организовать сопровождение передачи денег, которое может осуществить:

  • юрист посредник;
  • риэлтор;
  • сотрудники банка.

Просмотр подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

  • размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
  • поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

  • доски объявлений по недвижимости;
  • специализированные сайты и печатные издания;
  • рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите.

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

Проверка документов на квартиру

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

  1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
  2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
  3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
  5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
  7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
  8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Это самый ответственный этап при покупке квартиры на вторичном рынке. Многие люди бояться возможных рисков, поэтому предпочитают приобретать жильё в новых домах, либо пользоваться услугами риелторов. Проверку документов можно провести и самостоятельно. Что для этого нужно:

  1. Посмотреть на самом ли деле продавец является собственником. Для этого нужно сверить данные его паспорта и документов на право собственности.
  2. Проверить недвижимость на соответствие задокументированной планировке. Для этого понадобится техпаспорт и кадастровый паспорт.
  3. Убедиться, что владелец не стоит на психоневрологическом учёте или в полиции. Сделать это можно при помощи юриста или риелтора.
  4. Проверить нет ли в квартире не выписанных жильцов, особенно несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для этого стоит расширенную версию выписки из домовой книги.
  5. Если жильё находится в долевой собственности, то нужно попросить предоставить остальных собственников отказ от преимущественного права покупки.
  6. Посмотреть не наложен ли на недвижимость арест и нет ли залога.

Вышеописанные действия при покупке квартиры на вторичном рынке помогут обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. На данном этапе покупатель может привлечь юриста, если боится упустить что-то важное во время проверки документов.

Внесение задатка

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Соглашение о задатке.
  3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Оформление покупки и оплата

Завершающий этап приобретения жилья — оформление покупки квартиры на вторичном рынке. Для оплаты можно воспользоваться любым из предложенных способов:

  1. Наличный или безналичный расчёт.
  2. Через банковскую ячейку.
  3. С помощью аккредитива.

Оформляется купленная квартира в качестве собственности в регистрационной палате. Для этого следует предоставить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Технический и кадастровый паспорт квартиры.

Как правило, передача недвижимости в собственность нового владельца не превышает 90 календарных дней.

Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Некоторых проблем удаётся избежать, приобретая квартиру в новом доме, у которой не было хозяев. Но многих людей привлекает именно покупка вторичной квартиры. Пошаговая инструкция, которая приведена в данной статье, поможет справиться с этой непростой задачей и избежать возможных рисков. В любом случае, нужно быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости — долгий и сложный, отнимает много времени и сил.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector