Договор аккредитива при покупке недвижимости образец

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

alt=2

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

  • соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
  • банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
  • закрыть счет можно только при участии трех сторон;
  • более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
  • средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Схема использования счета эскроу следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
  2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
  5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Договор аккредитива при покупке недвижимости образец

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

Договор купли продажи квартиры с аккредитивом: образец документа

Схема использования аккредитива следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
  4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

схема аккредитива

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

  • наименование банка-эмитента: _____________;
  • наименование исполняющего банка: _______________;
  • получателем средств по аккредитиву является Продавец;
  • аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
  • вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
  • для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
  • срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
  • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

 Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

  • покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
  • средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
  • соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Данный образец договора не является офертой, представлен информационно.

Договор купли-продажи квартиры (аккредитив)

(аккредитив)

Место подписания договора                                                                                                                  Дата подписания договора

_________________, паспорт: ______, выдан _________________, код подразделения __________, зарегистрированный по адресу: ____________ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые совместно «Стороны», подписали настоящий договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем.

  1. Продавец продал, а Покупатель купил принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру, общей площадью _______ (___) кв.м., (площадью с учетом балконов и лоджий ____ кв.м.), состоящую из ___ жилых комнат, находящуюся на ___ этаже жилого дома по адресу: г. _______________, ул. __________, д. ____, корпус ____, кв. ___ (________).
  2. Квартира принадлежит на праве собственности _____________________ на основании (здесь указываются документы основания, которые прописаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру) о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01 января 2014 года сделана запись регистрации №_________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (бланк ______________), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________ 01 января 2014 года, условный номер ____________.
  3. Продавец продал Квартиру Покупателю за согласованную Сторонами цену в размере ___________ (________________) рубля __ копеек (НДС не облагается), которую Покупатель обязуется оплатить в следующем порядке: сумму в размере ____________ (____________) рубля ____ копеек (НДС не облагается – здесь и далее указывается, если продавец юридическое лицо) Покупатель оплачивает безотзывным документарным покрытым аккредитивом, открытым по поручению Покупателя в (наименование банка) г.________ в пользу Продавца в срок до _______ включительно на следующих условиях: Оформлением договора купли-продажи занимается агентство недвижимости АВАНГАРД 7(495)9785656

Аккредитив за 2’500 рублей – заказать

  • плательщиком по аккредитиву является Покупатель;
  • наименование банка-эмитента: _____________;
  • наименование исполняющего банка: _______________;
  • получателем средств по аккредитиву является Продавец;
  • аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек (НДС не облагается) вид Аккредитива — покрытый, безотзывный;
  • для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в (наименование банка) оригинал (или нотариально заверенную копию) настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены Продавцом в (наименование банка) до истечения срока действия аккредитива;
  • срок действия аккредитива – 60 (Шестьдесят) календарных дней от даты открытия аккредитива;
  • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель;
  • в течение срока действия аккредитива Покупатель с письменного согласия Продавца вправе изменить условия аккредитива;
  • дополнительные условия — частичная оплата не предусмотрена. За каждый день нарушения сроков открытия аккредитива, начиная с первого банковского дня, Покупателем уплачивается неустойка в виде пени _____ процента от суммы аккредитива. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на Квартиру не возникает. Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца, указанный в п.13 настоящего договора. Оформлением договора купли-продажи занимается агентство недвижимости АВАНГАРД 7(495)9785656

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанная Квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением /арестом/ не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, не обременена; никаких иных обременений и/или прав третьих лиц в отношении Квартиры не имеется. Указанная Квартира передается без отделки (или с отделкой, мебелью), не обременена задолженностями по коммунальным платежам.

ЖК Ракитня. Звенигород. Дом сдан! Однокомнатные от 1,8 млн; Двушки от 2,9 млн; Трешки от 3,4 млн!

5. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Покупатель становится собственником Квартиры. Оформлением договора купли-продажи занимается агентство недвижимости АВАНГАРД 7(495)9785656

6. С момента подписания настоящего договора и передачи Квартиры по Акту, Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует, соразмерно занимаемой площади, в расходах по управлению, технической эксплуатации и капитальному ремонту всего дома.

В связи с этим Продавец не принимает от Покупателя каких-либо претензий по проектным характеристикам и качеству Квартиры.

В случае возникновения каких-либо претензий к качеству строительства Квартиры, Покупатель предъявляет претензии Генеральному инвестору (Генеральному подрядчику, Генеральному заказчику), осуществлявшему строительство Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством РФ. Оформлением договора купли-продажи занимается агентство недвижимости АВАНГАРД 7(495)9785656

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Все нюансы купли-продажи квартиры с использованием аккредитива и образец оформления подобного договора

Образец в ДКП

Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

В этой ситуации кредитная организация берет на себя обязанности гаранта, получатель средств выступает в роли бенефициара, а клиент при этом является плательщиком.

Существует три группы аккредитивов:

  1. Отзывные и безотзывные.
  2. Гарантированные и депонированные.
  3. Подтвержденные и неподтверждённые.

Важно! Аккредитив при сделке, связанной с куплей-продажей недвижимости, используется для минимизации финансовых рисков.

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

Запомнить

  1. Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
  2. Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
  3. При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
  4. Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей. Во многих случаях это покрывает сумму сделки.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector