Как рассчитать платежи по ипотеке

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=aZkWc8DnUaI

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Особенности ипотеки как займа

Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж). Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь.

Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу. Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.

Сегодня банки разработали множество подобных программ. Определиться с тем, какой ипотечный продукт вам больше всего подходит, вы сможете, изучив ниже размещённый список основных доступных на отечественном финансовом рынке вариантов ипотеки. Она предоставляется:

  • На жильё в новостройке.
  • На квартиру на вторичном рынке жилья.
  • На земельный участок.
  • На строительство или покупку загородного дома.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Как рассчитать ежемесячный платеж

При оформлении ипотечного займа у вас есть возможность выбрать систему расчета ежемесячных платежей: аннуитетную или дифференцированную. В первом случае вы будете выплачивать долг равными частями на протяжении всего периода, а во втором – сумма с каждым месяцем будет уменьшаться. Соответственно, для каждой системы расчета будет отдельная формула.

Многие банки предлагают заемщику именно эту схему расчета, с экономической точки зрения она более выгодна для кредитора. У заемщика тоже есть преимущество – каждый месяц ему нужно будет вносить одну и ту же сумму на кредитный счет.

Формула расчета аннуитетного платежа

Как рассчитать платежи по ипотеке

S=T×(p P(1 p)m-1)

S – сумма ежемесячного платежа;T – тело кредита;p — 1/12 процентной ставки;m – количество месяцев.

Пример расчета:

  • сумма кредита – 1500000;
  • ставка – 11% в год 11/12*100=0.009;
  • срок – 120 месяцев.

Расчет: S=1500000×(0.009 0.009(1 0.009)120-1)=1500000×(0.009 0.0091.930)= 20494,82

То есть, пользуясь данной формулой, вы сможете произвести расчет платежа по ипотеке с аннуитетной системой расчета.

Как говорилось ранее, данная система расчета отличается от предыдущей тем, что с каждым месяцем сумма платежа по ипотеке будет уменьшаться. Расчет для каждого месяца будет осуществляться отдельно для каждого месяца отдельно по следующим формулам:

  • D=S/M (где D – основной долг, S – тело займа, M – количество месяцев)
  • P=D×(%/12×100), (где P – проценты за месяц, % — ставка в годовых).

Например, вы оформили ипотеку:

  • сумма – 1500000 рублей;
  • ставка – 11% в год;
  • срок – 10 месяцев.

Ежемесячная уплата основного долга: 1500000/120=12500 рублей – это основной долг, который входит в размер ежемесячного платежа на протяжении всего периода кредитования. Далее рассчитываем проценты, за первый месяц 1500000×(11/(12×100))=13750 рублей – это проценты. Общая сумма к оплате 13750 12500=26250 рублей.

Расчет платежа по дифференцированной системе

По данной формуле можно легко рассчитать последующие платежи:

  • 2 месяц – 1500000-12500=1487500, (1487500×0,0092) 12500=26185 рублей .
  • 3 месяц – 1487500-12500=1475000, (1487500×0,0092) 12500=26070 рублей.
  • 4 месяц – 1475000-12500=1462500, (1462500×0,0092) 12500=25955 рублей.
  • 5 месяц – 1462500-12500=1450000, (1450000×0,0092) 12500=25840 рублей.
  • последний платеж – (12500×0,0092) 12500=12615 рублей.

Как видно, данный метод расчета довольно трудозатратный, на составление графика платежей придется потратить много времени. Также можно сделать вывод, что оформляя ипотеку с дифференцированной системой расчета, можно значительно сэкономить на переплате, но кредиторы редко ее предлагают при оформлении ипотеки.

Для того чтобы произвести расчет платы по ипотеке, потребуются некоторые цифры. Прежде всего это сама стоимость недвижимости и размер требуемого банком первоначального взноса (отображается он в процентах от цены жилья). Далее следует определиться со сроком договора кредитования. Как показывает практика, большинство наших соотечественников стремится взять заём на длительный промежуток времени, даже не пытаясь рассчитать, не будет ли ипотека слишком обременительна. И на то есть весомая причина – инфляция. С её учётом ипотека является выгодным мероприятием.

Кроме того, необходимо знать процентную ставку кредита. И ещё – потребуется ли страховка. Очень важную роль при расчёте доступности ипотечного займа играет метод его погашения. О существующих способах речь пойдёт ниже. А сейчас поговорим подробнее о том, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно.

Пример

Например, вы берёте заём на 30 лет под 12% годовых. Вид платежа – аннуитетный. Общая стоимость жилья составляет 1 млн рублей. Банк выдвигает условие, чтобы первоначальный взнос был равен 10%.

Получается, что вам необходимо внести 100 тыс. рублей. Оставшиеся 900 тыс. – это собственно сумма кредита. Чтобы узнать ежемесячный объём платежа, разделите её на количество месяцев (всего их 360). Получится 2,5 тысячи.

Но это сумма ежемесячных выплат без процентов. Те же рассчитываются путём умножения суммы кредита на размер процентной ставки с последующим делением результата на 12. В нашем случае сумма ежемесячных выплат по процентам составит 9 тыс. рублей. Прибавив 2,5 тыс., мы получим, что каждый месяц в банк необходимо будет перечислять 11,5 тыс. рублей.

Таким образом, за первый год тело кредита будет погашено на 30 тыс. рублей. Поэтому в следующем году базовой цифрой для расчета процентов будут уже 870 тыс. рублей. Соответственно, объём процентных выплат уменьшится и, наоборот, часть регулярного платежа, идущего на погашение основного долга, увеличится.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Как рассчитать платежи по ипотеке

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор: Видео

Как было сказано выше, существует два метода погашения. Рассмотрим их несколько подробнее.

  • Аннуитетный. Это более частый вариант. Он был рассмотрен в предыдущем разделе, поэтому отметим лишь главные особенности аннуитета. Первые месяцы больший объём регулярных платежей уходит на выплату процентов. Основной долг погашается преимущественно на заключительном этапе. При такой методике заёмщик, даже не зная, как правильно рассчитать ипотеку, имеет возможность планировать свой бюджет с учётом равновеликости ежемесячных выплат по ссуде.
  • Дифференцированный. На практике такой способ используется достаточно редко. Но структура платежа в этом случае проще. Тело кредита погашается равными частями. Отсюда следует, что объём процентных выплат уменьшается, ведь остаток долга постепенно сокращается. Таким образом, каждый месяц придётся платить разную сумму. Долговое бремя в первые годы будет значительным, но начиная где-то с середины срока кредитования платить станет заметно легче. Более подробно о том, как считается ипотека с дифференцированными платежами, речь пойдёт ниже.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

Методики расчёта платежей

Каждый банк при любой схеме погашения ипотечного займа для вычисления суммы возврата основного долга использует операцию деления, где в качестве делимого выступает сумма кредита, а делителя – количество периодов (срок действия договора кредитования).

рассчитать проценты по ипотеке

Именно последний параметр является главным отличием в подходе финансовых организаций к решению вопроса, как рассчитать платежи по ипотеке. Разница кроется в используемых временных интервалах. Так, в знаменателе дроби можно увидеть одно из двух чисел – 12 либо 365. Первое говорит о том, что за временной интервал принимается месяц, а второе – что таковым является день.

Расчёт в последнем случае является более точным. Он может быть актуальным для тех заёмщиков, которые приняли решение о досрочном погашении кредита. Они смогут сэкономить приличную сумму, особенно при большом объёме ссуды.

Существующие методики расчёта регулярных платежей по ипотеке отличаются по точности. Если принимать во внимание в первую очередь финансовую сторону вопроса, то наиболее правильным является расчёт платежей по ипотеке, основанный на дисконтировании. Сначала вычисляется сумма всех выплат, а затем это число подставляется в специальную формулу, с помощью которой и определяется ежемесячный платёж.

Например, в течение N лет вам нужно будет выплачивать по ипотеке S рублей. Размер годовой процентной ставки – P. Расчёт дисконтированной выплаты по ипотеке в конце первого периода (в данном случае это год) выполняется путём деления S на сумму 1 плюс P. Вычисление этого параметра для второго года выполняется аналогично, только сумму предварительно делят на два.

Конечно, даже зная, как рассчитать данным способом ежемесячный платёж по ипотеке, не всякий примет его на вооружение по причине относительной сложности. Тем более что на сайтах ведущих отечественных банков есть калькулятор, позволяющий сделать это в онлайн режиме.

Формулы и примеры

Как рассчитать платежи по ипотеке

Выше было сказано, что существуют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке. Рассмотрим вопрос их расчёта несколько подробнее с использованием математики.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

Эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту

Процентная ставка по ипотеке это далеко не все от чего зависит сумма уплачиваемая банку по ипотечному кредиту. В полную стоимость ипотеки также входят такие платежи как:

  • плата за рассмотрение заявки на ипотечный кредит;
  • плата за ежегодную страховку по ипотеке;
  • комиссия за выдачу;
  • комиссия за ведение счета.

При учете всех этих дополнительных платежей появляется такое понятие как эффективная процентная ставка. В 2008 году Центробанк потребовал от всех коммерческих банков расчет эффективной ставки и информирование своих заёмщиков о полной стоимости ипотечного кредита.

Как рассчитать платежи по ипотеке

Стоит отметить, что такие услуги как оценка недвижимости, услуги нотариуса, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости и другие услуги сторонних организаций, не используются при расчете эффективной процентной ставки по ипотеке. Также не берутся во внимание штрафы и пени, которые начисляются только при нарушении условий по возврату долга и уплате начисленных процентов.

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector